Conclusiones

No es necesario hacer un resumen propiamente dicho de este trabajo, ya que las conclusiones más importantes fueron enunciadas en la introducción. Todo lo que queda por hacer es atar uno o dos cabos sueltos de la argumentación y sacar quizás las conclusiones correspondientes.

Diferencias entre los mapas catastrales y otros mapas a escala grande

El lector habrá observado que los dos términos “mapas catastrales” y “mapas a escala grande” se han empleado casi como si fueran sinónimos. Esto puede ser cierto en el caso de algunos mapas catastrales y a escala grande, pero no en otros casos. Los mapas fiscales de Myanmar son mapas a escala grande que contienen todos los datos topográficos horizontales trazados a escala exacta. Esos mapas se levantaron con fines catastrales, pero se pueden emplear para cualquier otro propósito que no requiera una topografía vertical. En cambio, los mapas británicos a escala 1:1.250 y 1:2.500 son mapas topográficos a gran escala que no se han levantado con fines catastrales, pero que se pueden emplear como mapas catastrales. Sin embargo, muchos de los mapas catastrales del continente europeo contienen solamente un mínimo de detalles topográficos, y pueden ser efectivamente simples planos del perímetro de las fincas, planos que no indican ni siquiera los detalles interiores de los predios. Los usos a que pueden destinarse esos mapas, sin añadir más detalles, son obviamente mucho más limitados que los usos a que se pueden adaptar los mapas de Myanmar y del Reino Unido. Sin embargo, siempre que el levantamiento esté bien hecho y que los linderos de las propiedades se puedan reconocer sobre el terreno, se podrán insertar fácilmente, y con pocos gastos, los detalles topográficos o cualquier otro detalle adicional. Conviene, pues, examinar siempre la posibilidad de adaptar estos mapas a las nuevas exigencias antes de emprender un nuevo levantamiento. Sin embargo, un país que empiece un nuevo levantamiento catastral hará bien en adoptar el modelo de Myanmar o del Reino Unido y obtener así un mapa de utilidad más general con pocos gastos adicionales.

Distinción entre registros e inscripciones

Los términos “registro de derechos” e “inscripción de derechos” se han utilizado también como si fueran sinónimos. En la práctica y con frecuencia pueden serlo, pero en teoría no lo son. Un “registro” de derechos es una inscripción de actos oficiales de registro de derechos jurídicos, pero una “inscripción” de derechos puede efectuarse con otros propósitos distintos del registro oficial de derechos legalmente establecidos, por ejemplo, el de Myanmar no es esencialmente un registro de derechos sino de contribuyentes.

Situación de los registradores

Diremos algunas palabras acerca de la situación de los encargados de verificar la inscripción, que para mayor facilidad llamaremos registradores, aunque en la práctica puedan no tener este título. Las funciones del registrador incluyen algunas de carácter administrativo y otras cuasi judiciales. Estas funciones pueden estar distribuidas entre dos tipos de autoridades distintas: por ejemplo, las funciones cuasi judiciales pueden ser ejercidas por los tribunales civiles, o bien por alguna persona designada entre los jueces. Esta división de responsabilidades se produce generalmente cuando el registro tiene como finalidad inscribir títulos de plena propiedad. Las facultades y obligaciones de los registradores varían según que la inscripción sea obligatoria o voluntaria. Si es voluntaria el registrador puede carecer de toda facultad discrecional, excepto para decidir si la prueba presentada es suficiente para justificar la inscripción, pero si ésta es obligatoria, puede, y en algunas ocasiones debe, investigar la verdad de los hechos. Esta distinción es muy importante y la responsabilidad de un registrador que tiene que atribuir un derecho en virtud de un sistema obligatorio es un argumento poderoso en favor de que en dicho sistema se haga sólo la inscripción provisional del título presunto. El grado en que el registrador tiene que ejercer funciones judiciales influye considerablemente en las calificaciones profesionales que debe poseer, pues si tiene que examinar las pruebas que se necesitan para inscribir los títulos de plena propiedad, deberá tener cierta preparación jurídica. Por otra parte, en el sencillo sistema de Myanmar, en el que el funcionario que realiza la encuesta sobre la tenencia originaria está facultado para determinar de una vez por todas la situación jurídica de cada parcela de terreno, poco o ningún conocimiento de materias jurídicas se necesita posteriormente.

A su vez, en el sistema de inscripción voluntaria, el registrador está facultado por regla general para negar la inscripción si la prueba presentada no es satisfactoria. En el sistema de inscripción obligatoria es imposible tener esa facultad general denegatoria y todo lo que puede hacer el registrador es suspender la inscripción mientras se realizan nuevas investigaciones, o permitir que se obtenga el consentimiento de las partes interesadas no representadas, limitándose la denegación a las transacciones claramente ilegales. Se trata de nuevo de una importante distinción que afecta considerablemente a la posición y condiciones del registrador. Puede haber también diferencias entre las facultades del registrador para admitir, rechazar o suspender una inscripción durante el período comprendido entre la inscripción provisional y las transmisiones posteriores.

Sin embargo, en general el registrador, (o sus jefes de mayor categoría) necesitarán las siguientes atribuciones:

Autoridad para aceptar, suspender o rechazar una solicitud de inscripción provisional por razones demostradas y anotadas.
Autoridad para exigir la presencia de cualquier persona o la presentación de cualquier documento.
Autoridad para obligar a declarar la verdad a cualquier persona que comparezca ante el registrador.
Capacidad para ordenar anotaciones preventivas o prohibiciones y para informar a la autoridad competente sobre las presuntas infracciones a la ley.
Autoridad para indagar sobre determinados hechos y llegar a conclusiones sobre los mismos una vez averiguados.
En caso de litigio en los sistemas de inscripción obligatoria, autoridad para indicar a las partes, el tribunal competente para resolverlo.
Autoridad para corregir los errores de los registros.
Autoridad para exponer los casos ante los tribunales.

Personas con derecho u obligadas a solicitar la inscripción

En los sistemas de inscripción obligatoria, la persona que cree poder alegar la posesión o disfrute de un derecho tiene habitualmente la obligación de solicitar su inscripción, y en caso de no hacerlo podrá ser sometida a proceso e incapacitada legalmente. En un sistema de inscripción voluntaria naturalmente no ocurre lo mismo, e incluso en ciertos sistemas de inscripción obligatoria puede haber personas con derecho a solicitar la inscripción sin estar obligadas a hacerlo. En la siguiente lista se indica el carácter de las situaciones jurídicas que pueden obligar a una persona a solicitar una inscripción provisional o que la facultan para solicitarla.

La persona (o cualquier miembro de una colectividad) que alegue tener derechos de tenencia primaria.
El tutor del menor o el consejo de administración de los bienes de un demente.
Otras personas que tengan en ese momento el derecho de disposición de la tenencia primaria.
La persona en la que recaiga, en primer lugar, la sucesión en la tenencia primaria de una propiedad sujeta a sucesión.
El representante debidamente autorizado del gobierno o de una autoridad subordinada al gobierno.
El acreedor hipotecario en posesión de la finca.
El titular de un derecho de uso perpetuo, sujeto al pago de un alquiler anual.
Una persona que alegue tener derechos de tenencia subordinada que puede ser inscrita (por ejemplo un arrendatario).
El acreedor hipotecario que no esté en posesión de la finca, si las hipotecas sin posesión pudieran ser inscritas.
La persona que alegue un derecho de uso o servidumbre privados sobre tierras de otra persona, con respecto a dicho uso o servidumbre.
Una persona que alegue tener título a participar en derechos o aprovechamientos públicos, en lo que respecta a tales derechos o aprovechamientos en cualquier tierra.
Una persona que alegue derechos independientes sobre los árboles o aguas de un predio.
El titular de derechos preferenciales o de retracto sobre un predio.

En ciertos casos puede ser necesario contar con el asentimiento de alguna otra persona que no sea el propio titular del derecho para aceptar una solicitud de registro de una transacción relacionada con tierras, aunque no sea necesario contar con el consentimiento del titular para la inscripción originaria. Esas personas pueden ser el propietario o copropietarios en quienes recaiga, en primer lugar, la herencia de una propiedad sujeta a vinculación, o gravada con un derecho vitalicio, un acreedor hipotecario, el titular de derechos preferenciales o de retracto, todo copartícipe u otra persona que alegue un derecho de participación en una tenencia mancomunada, etc. Esas personas tendrán también el derecho de oponerse al registro de la transacción, y lo mismo pueden hacer ciertas autoridades públicas, por ejemplo, un tribunal civil ante el cual se ventile un litigio relativo a un predio, o el funcionario público encargado de hacer observar las leyes limitativas de las transferencias de tierras por o en beneficio de determinadas categorías de personas.

Revisión de los mapas catastrales

En un informe de las Naciones Unidas (ECOSOC E/1322, de 1949) se encuentra el siguiente párrafo:

“Los levantamientos catastrales, a diferencia de los levantamientos científicos de carácter informativo que pueden ser corregidos cuando varíen las condiciones que existían cuando se realizaron o cuando no se hayan efectuado según las reglas y modelos que se exigen en la actualidad para mayor exactitud, no pueden ser ignorados, rechazados, alterados o corregidos y los límites creados o restablecidos no se podrán cambiar mientras protejan los derechos existentes sobre las tierras delimitadas.”

Si bien no se puede ignorar o rechazar un levantamiento catastral, puede ser alterado cuando se demuestre que existen razones suficientes para ello, y no solamente se puede sino que se debe corregir cuando sea necesario. La revisión y la realización de nuevos levantamientos de mapas catastrales pueden ser indispensables para asegurar que los “límites creados o restablecidos” continúen protegiendo los derechos existentes sobre las tierras delimitadas. Las propiedades y los terrenos se pueden dividir creándose así diferentes derechos. La tierra puede desaparecer por la acción del mar o por los cambios de los cursos de los ríos. Las mismas fuerzas naturales pueden formar nuevas tierras. La construcción de nuevas carreteras, ferrocarriles o canales puede alterar los límites de muchas propiedades. Estos y otros muchos cambios exigirán la revisión del catastro y los mapas catastrales que no los registren perderán rápidamente su utilidad.

Lo cierto no es que los mapas catastrales no pueden ser modificados o corregidos, sino que al hacer esos cambios debe tenerse mucho cuidado de no interrumpir la continuidad del registro, de modo que las referencias del mapa corriente (o registro) a uno de los mapas o registros anteriores puedan hacerse con facilidad y certeza. Esta continuidad es, sin duda, de máxima importancia cuando existen derechos de retracto o cuando, como ocurre en la legislación inglesa, los propietarios ribereños adquieren derechos sobre los acrecentamientos aluviales que reciban sus tierras, o se pueden restablecer derechos sobre tierras que reaparecen después de una erosión previa, pero ésta es una característica esencial de todos los sistemas de registro. Sin embargo, no se mantendrá esa continuidad aferrándose a un registro que ya no responde a los hechos.

Conclusión sumaria

Una planificación y desarrollo afortunados deben basarse en un conocimiento exacto de la situación. La administración ordenada y el uso de la tierra como fundamento necesario de la vida humana, deben igualmente basarse en el conocimiento. Los mapas a escala grande y los registros de los derechos de propiedad de la tierra, así como la descripción de los recursos naturales que contienen dichos mapas, son la base más firme para este tipo de conocimiento. Como registro de derechos, el mapa no tiene sustituto: no sin motivo la conminación eclesiástica se ha dirigido contra quien cambie las marcas de los linderos de su vecino. Los países más desarrollados y unos cuantos países menos desarrollados han reconocido estos hechos, y poseen mapas o registros adecuados, o los están preparando con toda la rapidez posible. No está fuera del alcance, ni siquiera de un gobierno relativamente pobre, la posibilidad de levantar mapas de sus territorios y establecer un registro de la propiedad de la tierra. Los gastos que se realicen en dichos trabajos se verán compensados con creces.