1 Para los antecedentes y detalles técnicos, véase la documentación complementaria preparada para la FAO, la cual puede obtenerse a través del Centro de Tenencia de la Tierra, Universidad de Wisconsin-Madison: Lastarria-Cornheil, S. y Melmed-Sanjak, J. (1999) Land tenancy in Asia, Africa and Latin America: a look at the past and a view to the future. Documento de trabajo n° 27. Centro sobre Tenencia de la Tierra, Universidad de Wisconsin-Madison; Ravenscroft, N., Gibbard, G. y Markwell, S. (1999) Private sector tenancy arrangements in Europe: themes and dimensions - a critical review of current literature. Documento de trabajo n° 28. Centro sobre Tenencia de la Tierra, Universidad de Wisconsin-Madison.
2 Perrier-Cornet, P., Blanc, M., Cavailhes, J., Dauce, P. y Le Hy, A. (1991) Farm take-over and farm entrance within the EEC. Informe interno. Bruselas: CECA-CEE-CEEA; Comité Económico y Social de la CE (1994) Opinion of young farmers and the problem of succession in agriculture. Informe 573/94. Bruselas: CES.
3 Datos procedentes de Inglaterra y Gales, donde la Ley de Arrendamientos Agrarios de 1995 redujo considerablemente la reglamentación de los nuevos arrendamientos, demuestran que muchos arrendatarios buscan tierras marginales suplementarias, y no fincas enteras, para que sus empresas agrícolas sean más eficaces. Casi todos los nuevos arrendamientos (más del 90 por ciento) se conciertan con quienes son ya arrendatarios, y no con otros nuevos [véase Errington, A., Millard, N. y Whitehead, I. (1998) The emerging shape of farm business tenancies. Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '98. Londres: Fundación de Investigación de la RICS].
4 En Botswana, una reforma del régimen de tenencia adaptada a las circunstancias locales ha conservado elementos del sistema consuetudinario, incluido el derecho de libre disposición. Con arreglo a este sistema, el jefe de la tribu distribuye entre los hogares la tierra, que permanece en su posesión mientras la cultiven. Sin embargo, el jefe puede revocar este derecho de usufructo, reasignando la totalidad o parte de la tierra según las circunstancias. 'Lo que se pretendía con ello era que los derechos individuales sobre la tierra estuvieran supeditados a los derechos comunitarios sobre la tierra que cualquiera pudiera ejercer y ejerciera de hecho en caso necesario' [Kalabamu, F.T. (2000) land tenure and management reforms in East and Southern Africa - the case of Botswana. Land Use Policy 17(4): pp. 305-319].
5 En Stratton, R., Gregory, M. y Williams, R. (1983) Share farming: a guide for farmers and landowners. Londres: Country Landowners' Association; Midland Bank (1985) Practical share farming. Londres: Midland Bank; y Spicer y Pegler (1983) Joint ventures in farming. Londres: Spicer and Pegler, se citan ejemplos de acuerdos de licencia en Inglaterra y Gales.
6 Este análisis forma parte de la documentación cada vez más amplia sobre los factores adversos y el riesgo moral en las transacciones J. Agricultural land leases and the development of effective land registration systems: Reference to FAO Central and Eastern European Member Nations, en Structural changes in the farming sectors of central and eastern Europe, eds. C. Csaki y Z. Lermanrelacionadas con la tenencia de la tierra (véase Riddell,. Washington, D.C.: Banco Mundial). Las relaciones entre el agricultor (agente) y el propietario de la tierra (mandante) diferirán según la cantidad y la calidad de la información que cada uno de ellos tenga sobre el otro al negociar el acuerdo contractual (por ejemplo, aparcería o arrendamiento).
7 'Unos buenos sistemas de tenencia de la tierra son el fundamento necesario para unas prácticas agrícolas sostenibles. La liberalización en curso de la economía política mundial ha puesto de manifiesto la necesidad de unos mercados de la tierra y unas transacciones de mercado abiertos y transparentes' [Riddell, J.C. (2000) Emerging trends in land tenure reform: progress towards a unified theory. Estudio de la colección Aspectos del Desarrollo Sostenible. Roma: FAO. (www.fao.org/WAICENT/FAOINFO/SUSTDEV/Ltdirect/Ltan0038.htm).
8 El grado de protección de los arrendatarios en Escocia, por ejemplo, se considera un obstáculo importante al aumento de los contratos de arrendamiento (Grupo de Política de Reforma Agraria, 1998, Identifying the problems. Edimburgo: Oficina de Escocia).
9 Lastarria-Cornheil, S. y Melmed-Sanjak, J. (1999) Land tenancy in Asia, Africa and Latin America: a look at the past and a view to the future. Documento de trabajo n° 27. Centro de Tenencia de la Tierra, Universidad de Wisconsin-Madison.
10 Aunque recibe diferentes nombres en diferentes regímenes jurídicos, la ocupación útil define de hecho las normas que han de cumplirse en relación con el cuidado y el estado de la tierra. Para evitar sanciones (como por ejemplo la revocación de un contrato de arrendamiento) el arrendatario debe atenerse a esas normas. Esto implica al mismo tiempo la responsabilidad para el propietario de la tierra de velar porque el arrendatario tenga el equipo fijo necesario para cumplir esa obligación.
11 En su examen de las consecuencias de la liberalización de los arrendamientos en Inglaterra y Gales, Errington et al. (1998) comprobaron que los principales beneficiarios habían sido los agricultores ya existentes deseosos de aumentar el tamaño de sus explotaciones. La conclusión que sacaron de esto fue que la liberalización había favorecido el mercado 'de tierras marginales suplementarias' (véase la nota 3 supra).
12 Esto quedó de manifiesto en los debates que condujeron a la promulgación de la Ley de Arrendamientos Agrarios de 1995 en Inglaterra y Gales, en la que se redujeron de hecho las restricciones a la libertad de los propietarios de la tierra (véase Gibbard, R. y Ravenscroft, N., 1997, 'The reform of agricultural holdings law' en Jackson, P. & Wilde, D.C. (eds.) The reform of property law. Aldershot: Dartmouth Publishing Co. Ltd. pp. 111-126)
13 Las cláusulas de rescisión son estipulaciones del contrato de arrendamiento en virtud de las cuales éste puede rescindirse en determinados momentos con determinados fines (como por ejemplo la necesidad por parte del propietario de la tierra de reanudar su explotación directa).
14 Véase Wulff, H. (1992) 'Agrarian land law in Denmark', en Grossman, M.R. y Brussaard, W. (eds.) Agrarian land law in the western world. Wallingford, Oxon: CAB International.
15 Véase Country Landowners' Association (1997) CLA farm business tenancy survey 1996. Londres: Country Landowners' Association; Millard, N., Whitehead, I. y Errington, A. (1999). Flexibility and farm business tenancies: to what extent is the industry making full use of the new-found freedom? Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '99. Londres: Fundación de Investigación de la RICS.
16 Wily (2000) pone de relieve la función de la mujer en la agricultura y la necesidad de proteger sus intereses al llevar a cabo una reforma agraria.
17 En su trabajo sobre el registro de la tierra, Palmer (1999) observa que al dejar constancia de los detalles básicos de las transacciones relativas a la tierra se proporciona a todos los interesados información y seguridad. Por supuesto, el grado de protección que se ofrece depende por completo de la medida en que las partes en un arrendamiento puedan hacer cumplir las disposiciones de éste, lo que a su vez depende de la capacidad de hacer cumplir el imperio de la ley [véase Palmer, D. (1999) Making land registration more effective. Land Reform, Land Settlement and Cooperatives 1999/1-2].
18 Véase, por ejemplo, la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1976 (Disposiciones varias) en Inglaterra y Gales, que concedía derechos de arrendamiento al cónyuge y a los hijos del arrendatario fallecido, siempre que cumplieran determinados criterios.
19 En Inglaterra y Gales, la desreglamentación ha permitido a las partes en un arrendamiento concertar contratos de duración adecuada a sus necesidades. En el caso de los arrendamientos de superficies libres marginales suplementarias, la duración suele ser breve (por lo general de 1 a 3 años). En el caso de las fincas enteras, la duración es mayor, debido al mayor período de tiempo que es necesario para que el arrendatario consolide y desarrolle su empresa agrícola [Millard, N., Whitehead, I. y Errington, A. (1999). Flexibility and farm business tenancies: to what extent is the industry making full use of the new-found freedom? Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '99. Londres: Fundación de Investigación de la RICS].
20 Al señalar que un acuerdo verbal es por lo general recomendable para las pequeñas parcelas que se arriendan anualmente, se reconoce que los problemas de ubicación pueden exigir un planteamiento distinto. En particular, las parcelas urbanas y peri-urbanas pueden tener un valor no agrícola importante, lo que significa que los propietarios de la tierra necesitan que se proteja ese valor para poder arrendarla por breve plazo con fines agrícolas. En casos como éstos, es probable que lo adecuado sea un acuerdo por escrito.
21 Véase Wulff, H. (1992) 'Agrarian land law in Denmark' en Grossman, M.R. y Brussaard, W. (eds.) Agrarian land law in the western world. Wallingford, Oxon: CAB International.
22 Grossman, M.R. y Brussaard, W. (eds.) Agrarian land law in the western world. Wallingford, Oxon: CAB International.
23 Véase Kalabamu, F.T. (2000) Land tenure and management reforms in East and Southern Africa - the case of Botswana. Land Use Policy 17(4): pp. 305-319.
24 Véase Millard, N., Whitehead, I. y Errington, A. (1999). Flexibility and farm business tenancies: to what extent is the industry making full use of the new-found freedom? Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '99. Londres: Fundación de Investigación de la RICS.
25 A pesar de que es sensato y justo separar las obligaciones relativas a la reparación y al mantenimiento, en muchas regiones se tiende a intentar que toda la responsabilidad recaiga sobre el arrendatario. Para la situación en Inglaterra y Gales a raíz de la des reglamentación de los arrendamientos, véase Millard, et al. (1999).
26 Aunque los arrendamientos de empresas agrícolas de Inglaterra y Gales han sido elogiados por su flexibilidad, un seguimiento inicial de las reformas indicó que casi todos los acuerdos de arrendamiento seguían basándose en el sistema tradicional de arrendamiento agrario [véase Millard, N., Whitehead, I. y Errington, A. (1999). Flexibility and farm business tenancies: to what extent is the industry making full use of the new-found freedom? Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '99. Londres: Fundación de Investigación de la RICS].
27 Este argumento se expone detalladamente en Ravenscroft, N., Gibbard, R. y Markwell, S. (1998) Private sector tenancy arrangements in Europe, volume 3: position paper. Informe inédito para la FAO. Escuela de Estudios de Gestión para el Sector de Servicios, Universidad de Surrey, Reino Unido. Véase también Ravenscroft, N., Gibbard, G. y Markwell, S. (1999) Private sector tenancy arrangements in Europe: themes and dimensions - a critical review of current literature. Documento de trabajo n° 28. Centro de Tenencia de la Tierra, Universidad de Wisconsin-Madison.
28 Véase Lorvellec, L. 1992. 'Agrarian land law in France', pp. 51-70 en Grossman, M.R. y Brussaard, W. (eds.) Agrarian land law in the western world. Wallingford, Oxon: CAB International.
29 Hay que reconocer que la propiedad de la tierra tiene también aspectos económicos, especialmente en muchos países desarrollados donde la agricultura familiar en pequeña escala acaba por ser antieconómica.
30 Véase Kerr, J. (1994) Farm business tenancies: new farms and land 1995-97. Londres: Institución Real de Geómetras Titulados.
31 Véase Arnison, C. (1999) Land tenure and land markets in the transitional economies of Eastern Europe: a review of progress to date. Documento presentado en la Conferencia de Investigación de la RICS: ROOTS '99. Londres: Fundación de Investigación de la RICS.
32 Véase Comisión de las Comunidades Europeas (1982) Factors influencing ownership, tenancy, mobility and use of farmland in the member states of the European Community. Luxemburgo: Comisión de las Comunidades Europeas; Lipinsky, E. (1992) 'The functions of taxation and farm credit in agrarian reforms and land tenure systems in EEC member countries', pp. 241-279 en Kern, E.S. (ed.) International seminar on land reform and the problems of land legislation. Moscú y Roma: Academia de Ciencias Agrarias de toda la Unión y FAO.
33 Véase Kalabamu, F.T. (2000) Land tenure and management reforms in East and Southern Africa - the case of Botswana. Land Use Policy 17(4): pp. 305-319.
34 Véanse Melmed-Sanjak, J. y Lastarria-Cornhiel, S. (1998) Land access, off-farm income and capital access in relation to the reduction of rural poverty. Land Reform, Land Settlement and Co-operatives 1998/1: pp. 5-18; Riddell, J.C. (2000) Emerging trends in land tenure reform: progress towards a unified theory. Documento de la Colección Aspectos del Desarrollo Sostenible. Roma: FAO. (www.fao.org/WAICENT/FAOINFO/SUSTDEV/Ltdirect/Ltan0038.htm).
35 Por ejemplo, la Ley de Transferencia de la Tierra en Alemania limita el precio de venta de las tierras agrícolas al 150 por ciento del precio medio de venta de la tierra de calidad comparable.
36 Ciparisse, G. (1997) 'Dynamiques foncières et agriculture en zones périurbaines'. Land Reform, Land Settlement and Co-operatives 1997/1: pp. 67-73.
