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Ventajas directas de los levantamientos catastrales y del registro de la propiedad

La primera y más evidente ventaja de un levantamiento catastral y de un registro es que ambos proporcionan en todo momento una descripción verdadera y exacta de la situación jurídica de la tierra. Sólo un mapa catastral puede facilitar los medios para lograr una identificación exacta necesaria con este fin, y sólo un registro permanente y completo puede ofrecer un cuadro exacto de la situación en un momento determinado.

En su mayor parte las ventajas de este doble sistema derivan directamente de que puede disponerse, de manera inmediata, de esta información exacta. Gracias a este sistema sabemos inmediatamente cuál es la persona que se halla en posesión de un derecho, la naturaleza de este derecho y los límites precisos de la propiedad, de modo que cualquiera que desee realizar una operación relacionada con este derecho sabe inmediatamente lo que tiene que hacer. Si la inscripción es de pleno dominio, sólo la persona cuyo nombre figura en el registro, y ninguna otra, podrá disponer de los derechos. Si es únicamente de posesión, existe por lo menos una fuerte presunción de que la persona inscrita como poseedora es la que puede disponer de los derechos, y la certidumbre de que su interés, en lo que se refiere a la transacción, no puede ser desatendido. De esta manera se elimina o reduce considerablemente la posibilidad de fraude o de dificultades legales posteriores.

La inscripción en el registro protege también los derechos de toda clase de titulares, incluidos los absentistas, las personas con derechos preferenciales y de retracto o las que tienen derechos inactivos de cualquier tipo. También protege a cualquier persona o clase de personas que gozan de servidumbres o de otros derechos restrictivos del dominio. La inscripción protege también un derecho público de paso, el derecho a limitar la edificación y el uso de la tierra. Los derechos comunales o privados de pastoreo, de extracción de madera y productos forestales, de uso de aguas, etc., ya sea en terrenos públicos o particulares, quedan públicamente definidos y salvaguardados.

La inscripción simplifica también el control de la adquisición de nuevos derechos. En los casos en que los derechos de prescripción se crean al transcurrir un determinado período, la inscripción en el registro ofrece la prueba inmediata de que el derecho ha quedado establecido. Asimismo, impide la adquisición del derecho de prescripción cuando está en pugna con el interés público. Por regla general ofrece un medio fácil para regularizar todas las clases no oficiales de ocupación o los tipos de usuario. El registro facilita considerablemente todas las operaciones relacionadas con la tierra. Los límites se conocen directa y exactamente, se sabe con precisión la naturaleza y el alcance de los derechos existentes, se evitan investigaciones largas y costosas acerca del título, se reduce al mínimo la intervención de abogados y otros intermediarios, y en general todas las operaciones se pueden realizar con mayor economía, rapidez y seguridad. Por supuesto, esto se aplica no sólo a las operaciones que entrañan la transferencia permanente de un derecho, sino también a las limitaciones temporales y a las hipotecas. Por ejemplo, si las hipotecas están registradas, cualquier persona que tenga la intención de prestar dinero con garantía de fincas puede averiguar rápidamente la situación exacta en lo que respecta a anteriores gravámenes. Por lo tanto, puede colocar su dinero con garantías mucho mayores. Del mismo modo, un prestatario cuyos derechos estén registrados puede obtener un préstamo con mayor facilidad y rapidez, y probablemente más barato, debido a la garantía que ofrecen sus tierras.

Todas las clases se benefician de la eliminación de documentos sin valor que pretenden ser instrumentos útiles para establecer o transmitir derechos sobre la tierra. Este tipo de documento puede ser un peligro tanto para los intereses públicos como para los privados en las fases del desarrollo económico y social en que los sistemas tradicionales empiezan a sentir el impacto de influencias externas. En una situación análoga (y en muchas otras), la publicidad dada a las transferencias de títulos por un sistema de inscripción obligatoria facilita considerablemente la protección que se trata de dar a las clases económicamente débiles de la población mediante una legislación que limita la enajenación de tierras por o para determinadas clases de personas. Una de las grandes dificultades para hacer cumplir esta legislación es la que plantea el establecimiento de un método seguro para poner rápidamente en conocimiento de la autoridad competente las infracciones que se cometan.

Por lo general, el registro obligatorio de derechos sobre la tierra se traducirá en una reducción muy considerable del número de litigios sobre la tierra, con el consiguiente ahorro de gastos no productivos a los que difícilmente el agricultor puede hacer frente.

Por último, hay que tener también en cuenta las grandes ventajas que la existencia de un mapa fidedigno y actualizado y un registro de todos los derechos sobre la tierra presenta para todos los servicios estatales relacionados con la administración de la tierra. Un registro intachable trae consigo algunas de estas ventajas: simplifica la labor de los tribunales, facilita la adquisición de tierras para fines públicos, mejora la administración de bosques y otras tierras de propiedad pública, etc. Otras ventajas son más indirectas y tal vez menos notorias, pero no por ello menos reales. En el capítulo siguiente se hará un breve resumen de estas ventajas, pero hay un grupo de ellas que, en una serie de estudios que se refieren fundamentalmente a los distintos aspectos de la tenencia de tierras y de la reforma agraria, tienen que clasificarse como “directas” y, por lo tanto, se deben tratar en el presente capítulo. Estas ventajas son las que unos buenos mapas catastrales y un buen sistema de registro ofrecen para poder apreciar la situación agraria de un país y preparar las medidas correspondientes de mejora y de reforma.

Una situación agraria poco satisfactoria suele manifestarse con la aparición de agudos síntomas de malestar en la economía agraria, y particularmente por la depresión que se produce en ciertas clases de la población rural e incluso por cierta agitación en este sector. A menudo estos síntomas sólo se manifiestan en una fase relativamente avanzada de la decadencia de la estructura agraria existente, o pueden agudizarse como consecuencia de un brusco trastorno económico, de una baja mundial y repentina de los precios de los productos básicos, o de los efectos de una guerra que recarga el trabajo de la fuerza de trabajo rural que disminuye como consecuencia de las exigencias del servicio militar. Asimismo, el regreso de las personas que han estado trabajando en países extranjeros y que, por consiguiente, tienen experiencia de diferentes condiciones y prácticas, puede exacerbar las tensiones rurales y otras tensiones antes desconocidas.

Sin embargo, los defectos de los sistemas de tenencia de la tierra y de la estructura agraria en general no surgen de la noche a la mañana. Ya existían, latentes pero no inactivos, durante años e incluso durante generaciones antes de que se manifestara la crisis. Algunas veces eran bien conocidos pero no se les prestaba atención; otras veces habían sido observados por algunos funcionarios y especialistas en asuntos agrarios y puestos en conocimiento del gobierno, el cual, sin embargo, no había adoptado las medidas necesarias porque la acción requerida era contraria a la política del momento. Sin embargo, la mayor parte de las veces no habían sido conocidos claramente por las autoridades porque éstas no tenían medios para obtener información exacta y actualizada de lo que estaba ocurriendo en relación con la tierra y sus ocupantes. No había un contacto permanente y estrecho con la vida rural y, por consiguiente, no existían medios para tomar el pulso a la comunidad agrícola. Un buen levantamiento catastral y un buen registro de derechos de la propiedad proporcionan el material necesario para mantener este contacto permanente y estrecho, al dar una visión de la situación actual y al dar al gobierno la seguridad de contar con personal que se mantiene en contacto ininterrumpido con dicha situación. Así sucede especialmente cuando las oficinas de registro están situadas en aldeas o pequeñas poblaciones y los registros se mantienen o controlan gracias a inspecciones frecuentes. Los propios mapas catastrales y la información contenida en los registros son también una buena base, en realidad fundamental, para la preparación y ejecución de un programa de reforma agraria o la adopción de cualquier otra medida destinada a eliminar los defectos de la economía agraria. En efecto, los mapas a escala grande son necesarios para el éxito de cualquier medida de reforma agraria que entrañe una nueva distribución de las propiedades existentes o la colonización de nuevas zonas. Si no existen estos mapas, será necesario elaborarlos teniendo en cuenta que una vez aprobado un plan de reforma agraria habrá poco tiempo para llevar a cabo esta tarea. Los registros proporcionan la base práctica sobre la que se debe asentar cualquier reforma. Si esta base no existe, es difícil improvisarla y en gran parte la reforma será un salto en el vacío que puede estar lleno de peligros.

Esta cuestión es de tal importancia que convendrá citar uno o dos ejemplos. Muchos planes de reforma agraria, que comportan la expropiación de grandes propiedades, tienen disposiciones que exceptúan de esa expropiación a las fincas de un solo propietario cuya superficie sea inferior a un determinado límite, o a ciertos tipos de tierras, o a las tierras utilizadas para ciertos fines. Estas disposiciones son obviamente inaplicables a menos que se conozcan los límites y las superficies de las fincas, el tipo de tierra de cada una y el uso a que se destine. Este conocimiento sólo se obtendrá con la exactitud necesaria mediante un levantamiento catastral. A su vez, la distribución de las tierras expropiadas entre nuevos propietarios exigirá un deslinde detallado de las nuevas fincas lo que, si se carece de mapas a gran escala, sólo se podrá lograr con grandes esfuerzos y con poca exactitud mediante mediciones hechas sobre el terreno. De manera análoga, no se puede hacer cumplir una legislación de arrendamiento que exija la determinación de las rentas de las propiedades privadas, o que dé mayor seguridad a los arrendatarios, a menos que los linderos y las superficies de las fincas se conozcan exactamente mediante buenos mapas. Ya hemos aludido a las ventajas que se derivan de un levantamiento catastral para la administración del crédito agrícola. Quizás el ejemplo más notorio es el de un plan de concentración parcelaria, que será virtualmente imposible de realizar a menos que se conozcan los linderos exactos y la propiedad de las distintas parcelas y campos.

No constituye una respuesta a estos argumentos el sostener que en algunos países se ha tratado de realizar reformas agrarias sin buenos mapas y sin una información exacta de los derechos existentes sobre la tierra. En estos casos el resultado inmediato de las reformas ha sido, por lo general, una situación de incertidumbre y confusión que ha retardado la efectividad de la reforma durante años y, en el mejor de los casos, ha disminuido el ritmo de esa reforma hasta un extremo políticamente peligroso e injustificable desde un punto de vista económico. Para trabajar con eficacia en la mejora de la situación agraria es necesario contar con una información exacta del tipo que sólo un levantamiento catastral puede proporcionar.


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