Previous Page Table of Contents Next Page


5. Оценочные методы и подходы


5.1 Администрирование налога на недвижимость в целом является сложным процессом, и ни один из его элементов невозможно объяснять простыми понятиями или оценивать по нормам практической логики. Лица, отвечающие за разработку политики, и налогоплательщики должны понимать вопросы, связанные с налогом на недвижимость. Население с возрастающей нетерпимостью относится к земельным администраторам, которые имеют привычку прятаться за профессиональным жаргоном, поэтому очень важно постоянно информировать общественность обо всех вопросах и ясно объяснять значение терминологии.

Методы и стандарты проведения оценок

5.2 Под «методом оценки» понимаются вычисления и способы, применявшиеся для получения стоимостной оценки. Оценщики, лица, не являющиеся оценщиками, и высшие должностные лица должны помнить, что существует лишь один простой способ проверки метода - работает ли он? Если оценочный метод применяется для определения рыночной стоимости, то можно ли с его помощью верно прогнозировать продажную цену до события, исходя из рыночной конъюнктуры. Лиц, не являющихся оценщиками, интересует конечный результат, а не тонкости способов оценки. В случае, когда определение стоимости проводится в целях налогообложения недвижимости, то проверочным критерием будет приемлемость для большинства налогоплательщиков конечного результата в плане справедливого представительства стоимостной ценности соответствующей недвижимости, а также то, подтвердит ли суд оценочные результаты в случае подачи апелляции.

5.3 Фактически, отправным пунктом является не метод оценки, а метод анализа рыночных операций. Метод анализа, если он окажется успешным, найдет отражение в методе оценки. Например, анализ и оценка жилых домов, как правило, проводятся, исходя из общей площади. На основе анализа продажной ситуации уже давно определено, что площадь, качество, возраст и местоположение являются важными факторами, так что оценочная стоимость определяется с их учетом. Если кто-либо разработает альтернативный метод, который окажется лучше, то его будут использовать вместо существующего.

5.4 Наиболее спорные вопросы в связи с оценкой в области налогообложения недвижимости возникают, когда не имеется доказательств продажной или арендной стоимости данного класса недвижимости. В таких случаях, а их бывает немного, существуют стандартные методы, с помощью которых можно определять рыночную стоимость этих, как правило, небольших объемов недвижимости.

5.5 Стоимостная оценка недвижимости для целей налогообложения определена национальным законодательством, в котором указывается, какие именно параметры следует учитывать при проведении таких оценок.

5.6 Стандарты проведения стоимостной оценки определяют аспекты, которые следует учитывать в оценочной практике, прежде всего при проведении стоимостной оценки для мероприятий частного сектора, таких как заклад, инвестиции и отчетность. Данные стандарты приобретают все более широкий международный характер, отражая растущую осведомленность общественности о прочных взаимосвязях, установившихся между стандартами проведения стоимостной оценки, финансовыми рынками и процессом глобализации.

Компьютеризованная массовая оценка (КМО)

5.7 Массовая оценка представляет собой процесс одновременного определения оценочной стоимости большого объема недвижимости с использованием стандартизированных процедур. Во многих случаях такая оценка является единственным практичным способом составления оценочного перечня. Когда на одном сотруднике (налоговом инспекторе) лежит ответственность за проведение в течение двухлетнего периода оценки, возможно, 100 000 единиц недвижимости для целей налогообложения, то данный сотрудник может справиться с такой задачей, только правильно организовав работу и делегировав обязанности. За данный период налоговый инспектор способен лично провести оценку, возможно, не более 1000 единиц недвижимости. Работу должны проводить приданные ему оценщики и технический персонал в соответствии с установленными руководящими принципами. Таким образом, например, сельскохозяйственная земля категории «х», расположенная на определенной территории, расценивается по «у» единиц за гектар. Строения определенной категории, расположенные в указанном месте, возможно, оценивается в «z» единиц за квадратный метр, исходя из общей площади. Руководящие принципы, конечно, будут сложными, поскольку конечная цифра должна обозначать рыночную стоимость, как обусловлено законом. Такие методы массовой оценки не новы. Известно, что еще древние римляне использовали столь же тщательные и сложные методы.

5.8 Каким же образом «массовая оценка» становится «компьютеризованной массовой оценкой»? Следует отметить во избежание ошибок, что процесс должен носить поэтапный характер. На первой стадии компьютеризация заключается в обработке данных оценочного перечня и превращении их в базу данных. Вторым важным этапом будет, очевидно, компьютеризация процесса сбора налога. Только после того, как обе эти функции будут основательно отработаны, следует обратить внимание на компьютеризацию оценочного процесса. Из приведенного выше описания процесса массовой оценки будет понятно, что многие из процессов могут быть без труда компьютеризированы. В компьютер могут быть введены инструкции и определение оценочной стоимости будет производиться автоматически.

5.9 Данный подход вполне утилитарен, но следует, однако, сделать несколько оговорок. Руководящие принципы, компьютеризированные или нет, не предусматривают всех возможных случаев. Они будут применимы без каких-либо модификаций максимум в 80% случаев. Остальная недвижимость будет нетипичной и потребует особого подхода. Проводя работу на объекте, оценщик или техник вскоре поймут, что инструкции в том или ином случае приводят к ошибочному результату. При использовании компьютера такую ошибку обнаружить сложнее, и это следует учитывать при разработке концепции программы. Нельзя также забывать, что компьютеры не оказывают непосредственной помощи в сборе информации на местах, что составляет большую часть оценочной работы. Но существенную помощь в проведении оценок может оказывать использование автоматически загружаемых в компьютер обычных контрольных перечней, а также блокнотных и портативных компьютеров.

5.10 Один из важных этапов процесса массовой оценки не рассматривается подробно в настоящем Руководстве. Он заключается в следующем: прежде чем налоговый инспектор приступит к составлению инструкций проведения оценки, необходимо провести анализ рыночной информации. Например: сколько было заключено сделок по продаже сельскохозяйственных земель, какова стоимость гектара земли категории «х» на открытом рынке, какие из оценочных факторов будут наиболее важными

5.11 Одним из методов анализа, позволяющих оценщику использовать рыночную информацию, является регрессивный анализ, который особенно пригоден для обработки больших объемов данных. С его помощью можно определять важное значение различных факторов и выявлять тенденции. Информационная технология позволяет упростить регрессивный анализ и сделать его использование легкодоступным. Регрессивный анализ является также одной из ключевых фаз в случаях, когда различные из приведенных выше приложений объединяются в автоматизированный контур. Информация о продажах подается в базу данных о состоянии рынка и непосредственно подвергается регрессивному анализу. Изменения оценочной стоимости регистрируются и вносятся в оценочные инструкции, на основе которых, в свою очередь, формируются новые стоимостные оценки. Данный процесс позволяет ежегодно проводить очень эффективную переоценку. В некоторых странах невозможно будет, очевидно, создать в среднесрочной перспективе такой полный контур, поскольку он зависит от интенсивного функционирования рынка недвижимости и точности и полноты сообщаемых сторонами действительных продажных цен.

5.12 Регрессивный анализ не нов. Это укоренившийся и широко используемый метод. Он не опровергает здравого смысла. Люди ежедневно прицениваются к тем или иным вещам, будь-то мешок картошки, подержанная машина или соседний дом, не прибегая при этом к регрессивному анализу. Фактически, в случаях индивидуальной оценки стоимости может быть от силы с десяток соответствующих операций открытого рынка и регрессивный анализ не будет здесь ни необходим, ни полезен. Но он будет очень необходимым и эффективным методом в надлежащих обстоятельствах, особенно в случаях массовой стоимостной оценки недвижимости для целей ее налогообложения.


Previous Page Top of Page Next Page