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5. Planteamientos y técnicas de tasación


5.1 Aunque la administración del impuesto predial es un proceso complejo en su totalidad, no hay ningún elemento que no se pueda explicar en términos sencillos y juzgarse a partir de las normas del sentido común. Los órganos de decisión y los contribuyentes tienen derecho a comprender las cuestiones relacionadas con el impuesto predial. El público es cada vez más intolerante con los gestores catastrales que se ocultan tras la jerga técnica, y por ello es importante tenerle bien informado en todo momento y explicar claramente los términos utilizados.

MÉTODOS Y NORMAS DE TASACIÓN

5.2 «Métodos de tasación» son los cálculos y técnicas utilizados para determinar el valor. Tasadores y no tasadores y los órganos de decisión deben tener presente que sólo hay una prueba sencilla de la validez de un método. ¿Funciona? Si un método de tasación trata de llegar a una estimación del valor de mercado, ¿permite prever correctamente por adelantado los precios de venta en una situación de mercado? Los que no están encargados de la tasación tienen interés en el resultado final y no en los aspectos más específicos de las técnicas utilizadas. En el caso de las tasaciones realizadas en el contexto del impuesto predial, la prueba es si las cifras resultantes son aceptables para la mayor parte de los contribuyentes como representación equitativa del valor de las propiedades en cuestión, y si esas cifras pueden defenderse ante un tribunal en caso de apelación.

5.3 De hecho, el punto de partida no es el método de tasación sino el método de análisis de las transacciones del mercado. El método de análisis, si da los resultados previstos, se reflejará en el método de tasación. Por ejemplo, las viviendas normalmente se analizan y valoran por referencia a la superficie que ocupan. El análisis de las ventas realizadas demuestra que el tamaño, la calidad, la antigüedad y la ubicación son factores significativos, por lo que los valores se determinan utilizando esos factores. Si alguien concibe un método alternativo que funcione mejor, habría que utilizarlo.

5.4 En el impuesto predial, los problemas más polémicos de tasación se plantean cuando no hay pruebas de ventas o arrendamiento de esa clase de propiedad. Para el pequeño número de propiedades donde eso ocurre, hay métodos convencionales en virtud de los cuales se puede determinar el valor de mercado.

5.5 Las tasaciones relacionadas con el impuesto predial se definen en la legislación nacional, en la que se especifica qué es lo que debe tenerse en cuenta en dichas tasaciones.

5.6 Las normas relativas a las tasaciones establecen las materias que deben tenerse en cuenta en la práctica, sobre todo en las tasaciones para actividades del sector privado, como hipotecas, inversiones y contabilidad. Estas normas son cada vez más internacionales, debido a la creciente conciencia sobre los fuertes vínculos existentes entre las normas de tasación, los mercados financieros y la globalización.

VALUACIÓN EN GRAN ESCALA CON AYUDA DE LA COMPUTADORA

5.7 La valuación en gran escala es un proceso que permite valorar simultáneamente un gran número de propiedades utilizando procedimientos estandarizados. En muchos casos, es la única forma práctica de preparar una relación de valores catastrales. Cuando una persona (el encargado de la tasación) tiene la responsabilidad de evaluar quizá 100.000 propiedades en el plazo de dos años, sólo puede hacerlo con una organización adecuada y mediante una delegación eficaz de competencias. Personalmente, no puede tasar más de unas 1.000 propiedades en ese tiempo. El trabajo debe ser realizado por los tasadores y técnicos que se encuentran a sus órdenes pero de conformidad con orientaciones establecidas. Así, por ejemplo, la tierra agrícola de la categoría «x» en un lugar determinado tiene un valor «y» por hectárea. Quizá las casas de una determinada categoría en un lugar dado se valoran a razón de «z» por metro cuadrado de superficie. Naturalmente, estas orientaciones acaban siendo más complejas, porque la cifra resultante debe ser el valor de mercado definido en la ley. Estos métodos de evaluación no son nuevos. Hay testimonios de que los romanos utilizaban métodos igualmente detallados y complejos.

5.8 ¿Cómo se pasa de la «valuación en gran escala» a la «valuación en gran escala con ayuda de la computadora»? Para evitar errores, conviene proceder por etapas. La primera etapa en la informatización es la transformación de los datos de la relación de valores catastrales en una base de datos. La siguiente gran prioridad será probablemente la informatización del proceso de recaudación. Sólo cuando se hayan consolidado estas aplicaciones deberá pensarse en la informatización del proceso de tasación. La descripción precedente pone de manifiesto que muchos de los procesos podrían beneficiarse de la utilización de la computadora. Las orientaciones pueden informatizarse y las tasaciones pueden generarse automáticamente.

5.9 Este planteamiento funciona bien, pero conviene tener en cuenta algunas advertencias. Las orientaciones, estén informatizadas o no, no pueden contemplar todos los casos posibles. Podrán aplicarse sin modificación alguna a un máximo de, quizá, el 80 por ciento de las propiedades. El resto serán atípicas y requerirán distintos grados de atención especial. Cuando se manejan en forma manual, el tasador o técnico reconoce enseguida cuándo la cifra obtenida es errónea. Es más difícil cuando se utiliza la computadora, lo que debe tenerse en cuenta en el diseño. Conviene también recordar que las computadoras no ayudan directamente a captar la información sobre el terreno, que es una parte importante de la labor. No obstante, el uso de listas de comprobación sencillas que hagan las veces de formularios de entrada automatizados, y las computadoras portátiles y de bolsillo pueden ser sumamente útiles en el proceso de tasación.

5.10 Hay una fase fundamental en el proceso de valuación en gran escala, que no se ha examinado con detalle en la presente guía. Antes de compilar las orientaciones de tasación, debe realizarse un análisis de la información sobre los mercados. Por ejemplo, ¿cuántas ventas de tierras agrícolas se han producido? ¿Qué parte por hectárea es tierra agrícola de la categoría «x» que se vende en el mercado libre? ¿Cuáles son los factores de valoración significativos?

5.11 Una técnica de análisis que puede permitir aprovechar la información disponible sobre el mercado es el análisis de regresión, que resulta especialmente útil para manejar una gran cantidad de datos. Ayuda a identificar el significado de los diferentes factores y a conocer las tendencias. La tecnología de la información simplifica y hace más accesible el análisis de regresión. Ésta es también una fase muy importante cuando las distintas aplicaciones se integran en un bucle automatizado. La información sobre las ventas se introduce en la base de datos con información sobre los mercados y se analiza directamente mediante el análisis de regresión. Este proceso permite actualizar anualmente el valor de los inmuebles en forma muy eficiente. En algunos países quizá no se pueda conseguir a medio plazo un bucle completo, ya que depende del funcionamiento eficiente del mercado inmobiliario y de la notificación completa y exacta por las partes del verdadero precio de venta.

5.12 El análisis de regresión no es nuevo. Es una técnica ya consagrada y ampliamente utilizada. No es incompatible con el sentido común. Todos hacemos cada día juicios acerca del valor de las cosas -sea una bolsa de patatas, un coche de segunda mano o la casa de al lado- sin utilizar un análisis de regresión. De hecho, en el caso de una valoración individual puede que sean menos de diez las tasaciones pertinentes en el mercado libre, y el análisis de regresión no es necesario ni útil. En cambio, es una técnica muy valiosa y eficaz en las circunstancias adecuadas, sobre todo en las tasaciones en gran escala en el contexto del impuesto predial.


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