Le futur Guide juridique UNIDROIT-FAO-FIDA sur les contrats d’investissement en terres agricoles
Le processus de préparation, de négociation et de mise en œuvre d'un contrat d'investissement en terres agricoles d'une manière qui soit conforme aux principes et aux normes énoncés dans les Directives volontaires pour une gouvernance responsable des régimes fonciers applicables aux terres, aux pêches et aux forêts dans le contexte de la sécurité alimentaire nationale (VGGT) et les Principes du CSA pour un investissement responsable dans l’agriculture et les systèmes alimentaires (Principes CSA-RAI), peut se révéler très difficile tant pour les investisseurs, les gouvernements que les titulaires légitimes de droits fonciers et les collectivités locales.
L'Institut international pour l'unification du droit privé (UNIDROIT), en collaboration avec l'Organisation des Nations Unies pour l'alimentation et l'agriculture (FAO) et le Fonds international de développement agricole (FIDA) préparent un futur Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles à l'usage des conseils juridiques traitant de baux fonciers agricoles concédés par des Etats et des communautés locales.
Ce Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles n’a pas pour objet de préconiser le recours aux acquisitions foncières à grande échelle, mais bien de sensibiliser à des modèles d’investissement alternatifs. Toutefois, prenant acte du fait que les baux de terres agricoles demeurent une réalité, l'instrument contribuera à promouvoir des pratiques responsables en matière de baux, comportant les sauvegardes nécessaire pour faire en sorte que les droits humains, les moyens d’existence, la sécurité alimentaire, la nutrition et l’environnement soient préservés, et que les droits des parties prenantes, notamment ceux des détenteurs de droits fonciers légitimes, soient à la fois protégés et respectés.
Cet instrument qui s’inscrit dans la ligne du Guide juridique sur l'agriculture contractuelle UNIDROIT/ FAO/ FIDA et des Principes d'UNIDROIT relatifs aux contrats du commerce international est en cours d'élaboration au sein d’un Groupe de travail composé d'experts de renom, de représentants d'organisations internationales et de parties prenantes. La version préliminaire (Zero Draft) du projet qui en résulte est actuellement diffusée aussi largement que possible afin de recueillir des commentaires et des réactions.
Structure de la version préliminaire du Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles (ALIC Zero Draft)
L'instrument abordera les six domaines principaux suivants:
1. Cadre juridique: Le cadre juridique applicable se fonde sur plusieurs sources de droit interne (notamment la législation, les décisions judiciaires, la règlementation et, dans certains cas, les règles coutumières) et diverses sources de droit international (telles que les traités internationaux relatifs aux droits humains et aux investissements ou les instruments juridiques non contraignants). Le cadre peut également varier selon le type de contrat d'investissement en terres agricoles, pouvant consister en un contrat d’investissement, de bail ou accords semblables.
2. Parties, diligence raisonnable et formation du contrat: Ces contrat d’investissement en terres agricoles peuvent impliquer différentes parties, et de nombreuses parties prenantes sont susceptibles d’être concernées. Les aspects complexes sont notamment: a) l’identification des détenteurs de titres légaux et les détenteurs de droits légitimes sur les terres concernées; b) la consultation de ces différents ayants-droit, notamment dans des contextes coutumiers où les rôles des différentes autorités pourraient ne pas être clairement définis; et c) la réalisation d’études de faisabilité détaillées et des évaluations d'impact rigoureuses concernant les impacts éventuels en termes de régimes fonciers, sociaux, environnementaux et économiques.
3. Obligations et droits des parties: Le contrat d'investissement en terres agricoles, qui peut consister en un document contractuel unique ou en une série de documents, peut traiter non seulement des droits fonciers et des droits connexes concédés, mais aussi des garanties nécessaires pour combler les lacunes de la législation de l'État et les retombées possibles de l'investissement.
4. Inexécution contractuelle et moyens: Les baux de terres agricoles impliquant généralement des relations contractuelles à long terme, il est important de comprendre les risques que comporte chaque investissement et de promouvoir la coopération entre les intervenants et les parties prenantes.
5. Transfert et restitution: Le transfert de terres agricoles louées par un investisseur à un autre investisseur peut soulever diverses questions, notamment celles de savoir si les droits fonciers conférés sont réellement transférables, si le transfert n’est pas restreint par le contrat et si le transfert est rendu public.
6. Mécanismes de réclamations et règlement des différends: Une bonne compréhension des types de griefs et de différends qui surviennent couramment dans le cadre des contrats d'investissement de terres agricoles et des divers mécanismes de règlement (p. ex. décisions d'experts, négociations, médiation, arbitrage et litiges) peut également permettre de créer un contrat plus équilibré et durable.
Questions indicatives
Tout commentaire concernant l'approche générale du Guide ou sur des chapitres, sections ou questions spécifiques sera le bienvenu. Nous sollicitons en particulier des observations sur les points suivants:
- Y a-t-il dans le projet de guide des sections qui semblent ne pas être exhaustives ou qui présentent des lacunes dans les questions traitées? Dans l'affirmative, comment pensez-vous les combler?
- Y a-t-il des sections peu claires? Dans l'affirmative, comment pensez-vous les préciser?
- Le projet de guide contient-il des sections dont le contenu est redondant (c'est-à-dire déjà présenté ailleurs)?
Toutes les observations reçues seront soumises au Groupe de travail et prises en compte, comme il conviendra, pour la révision finale du projet, qui doit avoir lieu du 1er octobre au 20 décembre 2019.
Sous réserve du processus de révision finale en coordination avec la FAO et le FIDA, le Guide juridique sur les contrats d'investissement en terres agricoles sera adopté par le Conseil de Direction d'UNIDROIT à sa 99ème session en mai 2020.
Nous vous remercions à l'avance de votre temps et de votre précieuse contribution.
Carlo Di Nicola
Juriste principal, UNIDROIT
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Would it be possible to add more resources and guidance related to specific issues?
The draft references the Roundtable on Sustainable Palm Oil, for example. Please consider adding a reference to the Farm Animals Responsible Minimum Standards (FARMS) Initiative's Responsible Minimum Standards (RMS), which provide technical guidance on best practice for breeding, rearing, transporting and slaughtering for five of the most farmed species. Attention to farm animal welfare has numerous benefits, including relating to food quality, food safety, environmental impact, resource usage, labor conditions and financial viability. The 1-2 page RMS are based upon principles of risk mitigation outlined in the IFC Good Practice Note on Animal Welfare in Livestock Operations. The FARMS Initiative and the RMS will be included in the Resources section of the upcoming UNEP Finance Initiative's Principles for Responsible Banking, to be launched in late-September.
The FARMS Initiative website: www.farms-initiative.com
Responsible Minimum Standards: Beef Cattle, Chickens, Dairy Cattle, Laying Hens and Pigs
Proposed description for the FARMS Initiative and the RMS to be included in Section 3.112.
"In the farm animal sector, the Responsible Minimum Standards of the FARMS Initiative provide technical guidance with respect to breeding, raising, transporting and slaughtering five of the most farmed species: Beef Cattle, Chickens, Dairy Cattle, Laying Hens and Pigs."
Thank you.
Here is a selection of titles proposed by FAO Publications for forum participants who would like to read more on agricultural land investment contracts.
Voluntary Guidelines on the Responsible Governance of Tenure of Land, Fisheries and Forests in the Context of National Food Security
The guidelines are the first comprehensive, global instrument on tenure and its administration. They set out internationally accepted standards of responsible practices for the use of and control of land, fisheries and forests.
Safeguarding land tenure rights in the context of agricultural investment
This guide provides guidance to government authorities engaged in the promotion, approval and monitoring of investments at all stages of the investment cycle.
Responsible governance of tenure and the law
This guide addresses the legal value of the Guidelines covering the governance of tenure of land, fisheries and forests by explaining the concept of legitimacy and reviewing the different stages of legislative processes, from legal assessment and law-making through implementation of legislation to settlement of disputes.
Responsible governance of tenure: a technical guide for investors
This Technical Guide explains what the Voluntary Guidelines mean and how they can help firms to understand and manage risk related to land tenure.
Legal guide on contract farming
This guide is a tool for a range of users involved in these practices, in policy design, legal research and capacity-building, and will contribute to creating a favorable, equitable and sustainable environment for contract farming.
Due diligence, tenure and agricultural investment – A guide on the dual responsibilities of private sector lawyers in advising on the acquisition of land and natural resources
This guide examines private sector lawyers’ responsibilities when advising clients on agricultural investments. It discusses how they can address, e.g. through policy statements or engagement letters, potential adverse human rights impacts on tenure rights holders.
Enabling regulatory frameworks for contract farming
This study provides guidance on appraising and reforming domestic regulatory frameworks for responsible contract farming, addressing issues such as power imbalance, dispute resolution methods and transparency.
Model agreement for responsible contract farming − With commentary
This paper provides practical legal tools for responsible investments. It addresses some of the challenges in contract farming, including sustainable business relationships, a transparent business environment, fair prices, and timely payments to producers.
Further reading
http://www.fao.org/cfs/home/activities/rai/en/
http://www.fao.org/legal/publications/legislative-studies/en/
Dear Team
After going through the document which has been worked on thoroughly, I would like to say we have done a great job.
What I could not see clearly is the political group as the target audience. These are not policy makers neither are their just other stakeholders or community but are key in influencing decisions and the implementation of such guide to rectify some sections of the law. I therefore would like a detail on the role of political groups, how they could be approached to influence land issues.
If all parties agree to this and it’s approved by some processes, how could it be marketed for domestication? Will a committee under FAO or WFP be tasked with rolling out the guide to countries and work to guide vulnerable countries involving political parties?
Dr. Jefter Mxotshwa
An interesting subject. It looks like this is another effort for “Estate Management” of smallholder lands. If this is the case make certain you learn the lessons from past efforts in particular the major debacle of the Gizzeria Scheme the Brits attempted outside Khartoum, Sudan at the confluence of the Blue and White Nile over 100 years ago. While as a major advocate for smallholder farming, I will agree that the estate management can be more productive and provide a better opportunity to meet national food security then individual smallholders. I will also agree that it could be a toss up if an individual is personally better off economically being an independent smallholder or an estate employee. However, as you do move from one to the other it can be a sensitive shift with many issues to consider.
1. Since an estate cannot have any isolated private holder inclusions you need some form of eminent domain to assure all land is included.
2. Then if you are not outright purchasing the land and disruptively displacing people, you need some equitable relationship for the use of the land.
If I were doing it, I would look at sharecropping in which during the season of estate management the owners will receive 30% of the crop. That is basically the world-wide standard share for use of land. This would be 30% of the total estate production prorated to the farmer according to area involved and not just 30% for the land involved as time differential across the estate will make the production on individual farms unequal. I would than guarantee the farmers the opportunity to work for the estate. The combination of wage earning and share should provide a reasonable income to the farmers. Also, if the estate is only interested in one crop a year the land should be available to the owners use during the off-season for personal production of something like short season vegetables.
Anyway, just some thought on estate farming of smallholder lands.
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