Rights of ownership, land markets and rural credit
The regularization of ownership rights is considered a prerequisite for the effective functioning of land markets. In this connection, land titling programmes can contribute directly to the improved functioning of such markets. However, there is a need for systems of land register that are sufficiently flexible and economical for small landowners with limited funds to use easily. Otherwise it will be hard for this segment of owners and properties to be effectively included in land markets and to benefit from them.
Furthermore, access to land through the market requires initial funding (capital for land purchase) and parallel support to agricultural production, in order to facilitate the successful market integration of the beneficiaries. Such land access programmes are made easier when the beneficiaries themselves are actively involved in the transfer process: when they participate in the selection of land, in the sale and purchase transaction and in the formulation of plans to support production.
Land titling programmes do not necessarily have an immediate, natural and comparable impact on different beneficiary groups, because of diversity among groups and the macroeconomic context in which the programmes operate. What are required, therefore, are policies that acknowledge and accommodate differences between the different types of farmer group and the conditions imposed by the environment in which they operate.
Droits de propri�t�, march�s fonciers et cr�dit rural
La r�gularisation des droits de propri�t� est consid�r�e comme une condition pr�alable au bon fonctionnement des march�s fonciers, auquel les programmes de d�livrance de titres de propri�t� fonci�re peuvent contribuer directement. Cependant, il faut pour cela des syst�mes de cadastre et d'enregistrement souples et bon march�, de sorte que les petits propri�taires ayant des ressources limit�es puissent facilement enregistrer leurs avoirs fonciers. Dans le cas contraire, cette cat�gorie de propri�taire et de propri�t� pourra difficilement participer � ces march�s et, partant, en b�n�ficier.
Par ailleurs, l'acc�s � la terre par le biais des march�s exige une mise de fonds initiale (capital pour l'achat des terres) et un appui compl�mentaire � la production agricole pour faciliter l'int�gration des b�n�ficiaires au march�. Ce type de programme d'acc�s � la terre est facilit� quand les b�n�ficiaires participent de fa�on active au processus de transfert des terres. Cela signifie qu'ils doivent pouvoir participer au choix des terres, aux transactions d'achat et de vente et � la conception des projets d'appui compl�mentaire � la production.
Les programmes de d�livrance de titres de propri�t� fonci�re n'ont pas forc�ment un effet imm�diat, naturel et �gal pour les diff�rents groupes de b�n�ficiaires, puisque ces b�n�ficiaires constituent eux-m�mes un groupe h�t�rog�ne et que le contexte macro�conomique dans lequel ces programmes s'inscrivent peut �galement varier. Il faut par cons�quent formuler des politiques qui tiennent compte des diff�rences entre groupes d'agriculteurs et des conditions variables impos�es par le milieu dans lequel ils �voluent.
Oficial de Administraci�n de Tierras, Oficina Regional de FAO para Am�rica Latina y el Caribe. Las opiniones expresadas en este documento son de responsabilidad �nica del autor y pueden no coincidir con las de la Organizaci�n.
La regularizaci�n de los derechos de propiedad es considerada un pre-requisito para el funcionamiento efectivo de los mercados de tierra. En ese sentido, los programas de titulaci�n de tierras pueden contribuir directamente a un mejor funcionamiento de dichos mercados. No obstante, ello requiere de un sistema de catastro y registro de la propiedad que sean �giles y baratos de modo que peque�os propietarios de escasos recursos pueden f�cilmente registrar sus propiedades. De otra manera, este segmento de propietarios y propiedades dif�cilmente podr�n participar eficientemente y por tanto, beneficiarse de los mercados de tierra.
Por otra parte, el acceso a la tierra por medio del mercado requiere de un financiamiento inicial (capital para la compra de tierra) y apoyo complementario a la producci�n agr�cola para facilitar la inserci�n exitosa de los beneficiarios al mercado. Este tipo de programas de acceso a la tierra es facilitado cuando en el proceso de transferencia participan de forma activa los beneficiarios de los mismos. Es decir, participar en la selecci�n de las tierras, en las transacciones de compra venta y dise�o de planes de apoyo complementario a la producci�n.
Los programas de titulaci�n de tierras no necesariamente tienen un efecto inmediato, natural y de forma similar en los diversos grupos de beneficiarios, ya que en ello influye la heterogeneidad de los mismos y el contexto macroecon�mico en el cual esos programas tienen lugar. Al respecto, es necesario formular pol�ticas que reconozcan y respondan a las diferencias entre los distintos tipos de agricultores y a las condiciones impuestas por el entorno en el que operan.
A diferencia de las d�cadas anteriores cuando las reformas inducidas por el Estado eran el principal instrumento de pol�tica para abordar el problema de la pobreza y marginalidad rural, el nuevo modelo de desarrollo enfatiza el mercado como principal fuerza o factor de distribuir recursos en el sector rural tanto de tierra como de capital de trabajo. No obstante, para que el mercado funcione se requieren ciertas condiciones relacionadas a los factores de producci�n, las cuales comprenden lo siguiente: a) derechos de propiedad claramente definidos y legalmente reconocidos para lo cual es necesario la legislaci�n correspondiente, un sistema de catastro y registro de la propiedad que sea �gil, efectivo y confiable y mecanismos de resoluci�n de conflictos sobre derechos de propiedad; y b) sistemas de informaci�n (sobre los factores de producci�n) de modo que los diversos agentes en el mercado puedan participar y operar en el mismo de forma eficiente y efectiva.
Por otra parte, los problemas de pobreza y marginalidad rural que propiciaron las reformas agrarias redistributivas en las d�cadas pasadas, a�n prevalecen y afectan a importantes segmentos de la poblaci�n rural en un buen n�mero de pa�ses en Am�rica Latina, �frica y Asia. En el caso de Am�rica Latina, la pobreza y marginalidad rural est�n asociadas con los altos niveles de concentraci�n de la tierra que a�n persisten y que ubican al continente entre las regiones del mundo con mayor concentraci�n de los recursos productivos (en M�xico, Chile y Paraguay, por ejemplo, los �ndices de Gini superan el valor de 0,90, en que tanto en Costa Rica, Colombia, Venezuela, Brazil, Argentina, El Salvador y Panam� esos �ndices oscilan entre 0,79 y 0,85) (FAO, CEPAL, 2000).
Ante ello, una de las nuevas propuestas de desarrollo actualmente debatida propone el enfoque antes mencionado, el cual incluye las siguientes medidas de pol�ticas:
La regularizaci�n de los derechos de propiedad (emitir t�tulos de propiedad debidamente inscritos) es considerada fundamental para incrementar las inversiones en la agricultura, equilibrar el precio de la tierra y en general, facilitar las operaciones del mercado de tierra, lo cual redundar�a en beneficio de todos.
Diversas experiencias recientes de programas de transferencia de tierras en la regi�n, que en una u otra medida reflejan las premisas mencionadas anteriormente brindan resultados preliminares que permiten derivar algunas reflexiones y lecciones sobre esas premisas. El objetivo de este art�culo es analizar brevemente la experiencia de El Salvador a fin de obtener lecciones que contribuyan al debate sobre pol�ticas y mejoras pr�cticas que efectivamente respondan al problema de c�mo reducir y eliminar la pobreza rural e incrementar la seguridad alimentaria en el sector rural.
En principio, para que el mercado de tierras funcione se considera necesario que existan derechos de propiedad claramente definidos y legalmente reconocidos (generalmente expresados en t�tulos de propiedad), de modo que puedan ser transferidos por medio de transacciones comerciales. Dicho de otra forma, los t�tulos legales de propiedad son considerados esenciales para el funcionamiento de los mercados de tierra, (Feder y Feeny 1991).
Lo anterior no implica que no se lleven a cabo transacciones sin que intervengan t�tulos de propiedad. Sin embargo, ante la ausencia de t�tulos hay riesgos de disputas sobre lo que ha sido negociado (por ejemplo, tama�o y caracter�sticas del inmueble), por lo que resulta necesario obtener informaci�n clara y precisa sobre los bienes transados. La falta de t�tulos de propiedad contribuye a que la tarea de obtener esa informaci�n sea costosa tanto en tiempo como en recursos.
De acuerdo a la teor�a econ�mica, para que un mercado sea competitivo deben darse las siguientes condiciones: a) el bien transado debe ser homog�neo; b) debe existir libertad de participaci�n tanto por parte de compradores como de vendedores; c) es preciso que exista una gran cantidad de compradores y vendedores para que ning�n agente por s� solo afecte el precio de mercado; y d) todos los participantes del mercado deben tener informaci�n completa sobre las caracter�sticas del bien transado y sobre los t�rminos de la transacci�n, de modo que puedan maximizar sus beneficios.
En el caso de los mercados de tierra, estos requerimientos no se cumplen por lo que dichos mercados son altamente imperfectos. Ello guarda relaci�n con varios factores. Primero, el grado de heterogeneidad de la tierra (que tiene que ver con el tipo de suelo, disponibilidad de agua y otros recursos naturales, existencia de infraestructura y acceso a mercados entre otros factores). Segundo, la disponibilidad de capital para compra de tierras var�a de un agente a otro lo que limita el n�mero de compradores afectando as� la demanda en el mercado. Tercero, y relacionado a lo anterior el mercado de tierras tiende a ser fragmentado y/o segmentado. Finalmente, las imperfecciones del mercado de tierras tambi�n est�n asociadas al alto costo de obtener informaci�n sobre el tama�o y caracter�sticas del inmueble (debido a la dispersi�n geogr�fica entre otras razones).
Al respecto, se considera que los t�tulos de propiedad reducen los costos de obtener informaci�n a la vez que brindan mayor seguridad sobre los derechos de propiedad respecto al inmueble en cuesti�n. Es decir, reducen los problemas de informaci�n asim�trica contribuyendo a crear el marco institucional para facilitar las ventas de tierras. De esta forma los t�tulos de propiedad facilitan las transacciones por lo que son considerados necesarios para el funcionamiento efectivo de los mercados de tierra, (Wachter y English, 1992).
Sin embargo, las transferencias de tierras (facilitadas por los t�tulos de propiedad) en determinados contextos pueden tener un impacto negativo en t�rminos de eficiencia y equidad. En contextos caracterizados por distorciones econ�micas e institucionales, los programas de titulaci�n de tierras pueden conducir a la p�rdida de la tierra por parte de los peque�os propietarios y a la acumulaci�n de la misma por parte de individuos adinerados e influyentes.
De este modo los programas de distribuci�n de tierras para pobres rurales pueden tener un resultado diferente al esperado. La experiencia del programa de titulaci�n de tierras en El Salvador constituye una referencia al respecto.
Como resultado de los Acuerdos de Chapultepec (acuerdos de paz) de 1992 entre el gobierno de El Salvador y el Frente Farabundo Mart� para la Liberaci�n Nacional (el movimiento guerrillero), se llev� a cabo un programa de distribuci�n de tierras entre poblaci�n desplazada por la guerra, ex-combatientes de la guerrilla y soldados desmovilizados del ej�rcito. De esta forma se ejecut� el Programa de Transferencia de Tierras (PTT) en el per�odo 1993-1996, por medio del cual se distribuyeron cerca de 120 000 manzanas (1 manzana equivale a 0,7 hect�rea) entre un n�mero aproximado de 29 600 familias.
A partir de 1996, una ONG internacional (CARE) El Salvador inici� un programa de titulaci�n de las tierras transferidas por medio del PTT el cual tiene como finalidad brindar a los beneficiarios de este programa, t�tulos individuales de propiedad legalmente registrados.
Como resultado, en octubre de 1999 alrededor de 95 000 manzanas hab�an sido medidas y escrituradas, habi�ndose emitido 18 238 testimonios registrados (t�tulos individuales de propiedad ya inscritos) a un n�mero similar de beneficiarios de ese programa.1
Con el fin de evaluar el impacto que el programa de titulaci�n ha tenido en t�rminos de inversi�n en las parcelas tituladas en la producci�n agr�cola, en el uso de la tierra y en general, en el bienestar de las familias participantes, CARE realiz� estudios de l�neas de base (encuestas) a una muestra de estas familias en 1998 y 1999. En 1998 el estudio se aplic� a 560 familias en tanto el de 1999 abarc� a 569, en ambos casos �stas fueron seleccionadas aliatoriamente.
Si bien los resultados de dichas encuestas pueden ser considerados prematuros debido al corto lapso de tiempo transcurrido entre el per�odo de titulaci�n y el momento en que se realiz� el estudio, �stos brindan pautas sobre los factores que pueden incidir de forma directa en el grado de �xito o fracaso del programa de titulaci�n de tierras.
En relaci�n al uso de la tierra, se evidenci� que durante 1998 y 1999 menos del 40 por ciento de los encuestados la utiliz� productivamente (las razones de este comportamiento son discutidas en el inciso 2 de este art�culo). Sin embargo, llama la atenci�n que el n�mero de agricultores que alquilaron su tierra creci� de 69 (12 por ciento) en 1998 a 96 (16 por ciento) en 1999. A ello se suman los que vendieron sus parcelas, los cuales en 1998 fueron 37 (7 por ciento de los encuestados) en tanto en 1999 ese n�mero decreci� a 26 personas (5 por ciento de los entrevistados), Molina, 1999).
Incluyendo los que alquilaron y vendieron tierras en los dos primeros a�os del programa de titulaci�n se obtiene una cifra de casi el 20 por ciento (promedio de los dos a�os) de los encuestados. Si se considera que el programa de titulaci�n de tierras es de reciente data, estos resultados llaman a la reflexi�n sobre las razones que explican esa tendencia. Estas pueden estar asociadas con lo siguiente. Primero, el tipo de beneficiario que participa en este programa. Es posible que los antecedentes de una parte de ellos no sean totalmente agr�colas por lo que buscan generar ingresos fuera de la agricultura. De ser este el caso la lecci�n ser�a que los programas de distribuci�n de tierras deber�an tener mecanismos de selecci�n m�s rigurosos que identifiquen a aquellos agricultores que realmente quieren y/o pueden trabajar la tierra. No asumir de hecho que todo pobre rural puede ser un agricultor exitoso.
Segundo, el contexto en el que operan los beneficiarios del programa de transferencia de tierra. Eso es, el entorno macroecon�mico que incluye el acceso a cr�dito, sistema de apoyo a la producci�n (infraestructura, programas de extensi�n agr�cola) y acceso a mercados, el cual incide directamente en la productividad y costos de transacci�n de los agricultores. Este segundo factor parece explicar en gran medida el por qu� un importante n�mero de encuestados no cultivaron sus parcelas en el per�odo bajo estudio (este punto es analizado m�s adelante).
Finalmente, el bajo precio de los productos agr�colas en el mercado en relaci�n a los costos de producci�n parece haber inducido a los agricultores a buscar ingresos provenientes de actividades no agr�colas. La baja rentabilidad de la agricultura guarda relaci�n directa con el entorno macroecon�mico mencionado anteriormente.
En resumen y a la luz de esos resultados, el argumento que los programas de titulaci�n de tierras en contextos de distorsiones econ�micas e instituacionales pueden producir resultados adversos, cobra relevancia.
Por otra parte, desde un punto de vista t�cnico y operativo, la titulaci�n de tierras conlleva un proceso que en no pocos casos es costoso (en tiempo y dinero) lo que puede conducir a que peque�os propietarios no inscriban sus propiedades en los registros respectivos. Estos costos se derivan de los procedimientos administrativos requeridos para inscribir un t�tulo as� como de los requerimientos t�cnicos de las escrituras.
As�, por ejemplo, las descripciones t�cnicas contenidas en las escrituras normalmente tienen que satisfacer ciertos requerimientos fijados de acuerdo a los avances tecnol�gicos en los sistemas de catastro. No obstante, un n�mero razonable de propietarios poseen escrituras que datan de d�cadas atr�s y por tanto, presentan descripciones t�cnicas obsoletas, hechas de acuerdo a los est�ndares de la �poca. Actualizar esa informaci�n es, de nuevo, costoso por lo que no todos los propietarios tienen la capacidad de actualizar sus t�tulos de propiedad.
En el caso del programa de titulaci�n en El Salvador, escriturar una propiedad peque�a (3,5 manzana promedio) costaba cerca de 1 800 $ EE.UU. aproximadamente en 1998, siempre y cuando no fuera necesario la remedici�n de la propiedad debido a informaci�n inexacta en la escritura madre (lo que implicar�a incurrir en mayores costos). Un agricultor pobre cuyo ingreso promedio en ese momento era de 120 $ EE.UU. mensuales, tendr�a dificultades para cubrir esos costos, particularmente si se toma en cuenta que esa suma deber�a ser pagada al contado y a corto plazo (raras veces se otorga cr�dito para financiar este tipo de transacciones).
Lo anterior sugiere, desde un punto de vista de equidad social, que la titulaci�n puede ser excluyente dejando al margen del proceso a aquellos que tienen dificultades para financiar el costo de la misma. Ello da lugar a ineficiencias que a su vez contribuyen a las imperfecciones de los mercados de la tierra. Al respecto, es generalmente aceptado que para incrementar la eficiencia de los mercados de tierra es necesario establecer sistemas de catastros �giles y baratos, de modo que se faciliten y abarate el registro de los t�tulos de propiedad.
En cuanto a usar el mercado como forma de obtener tierra por parte de los pobres rurales, el caso de El Salvador sugiere que esto es posible siempre y cuando exista una entidad que provea el capital de compra. El Banco de Tierras fue creado precisamente con el objetivo de brindar cr�dito para la compra de tierras. El programa incluy� el otorgamiento del cr�dito (que despu�s fue condonado) para la compra de tierras y una transferencia de capital inicial de trabajo de 2 000 $ EE.UU. Otras experiencias de programas de cr�dito para compras de tierra ratifican esa premisa.
En Guatemala, por ejemplo, la Fundaci�n El Centavo desarroll� un programa de esa naturaleza el cual funcion� en tanto brind� el capital inicial. De igual forma, el Fondo Populorum Progressio en Ecuador impuls� un programa similar cuyo �xito radic� en gran medida no s�lo en que otorgaba el capital inicial para la compra de tierras, sino tambi�n brindaba la asistencia t�cnica para contribuir a que los nuevos propietarios desarrollaran unidades econ�micamente viables en las nuevas tierras adquiridas.
Experiencias de transferencias de tierras bajo el enfoque de "reforma agraria apoyada por el mercado" (market-assisted land reform) en Africa del Sur, Brazil y Colombia muestran que este tipo de programas requieren de un fuerte aporte financiero y de subsidio por parte de las instituciones involucradas. En esos pa�ses, tanto los respectivos gobiernos como el Banco Mundial aportaron el capital necesario para financiar dichos programas. En el caso de Colombia, el subsidio es considerado equivalente al 70 por ciento del precio de la tierra. En Brazil, el subsidio ha implicado una transferencia neta de 15 000 $ EE.UU. por familia beneficiada (De Janvery et al. 1999). Los costos de los programas incluyen financiar la participaci�n de los beneficiarios en todo el proceso de negociaci�n, lo cual es fundamental para el �xito del mismo, (Deininger, 1998).
Si bien estos programas son efectivos en facilitar el acceso a la tierra a los pobres rurales por mecanismos de mercado, �stos son caros y requieren de financiamiento inicial. Al igual que otros programas de transferencia de tierras, la viabilidad econ�mica de los beneficiarios en el mediano plazo requiere de medidas complementarias de apoyo a la producci�n que les permitan insertarse en los mercados exitosamente. Finalmente, la participaci�n de los beneficiarios en todo el proceso de transferencia es clave para el �xito de este tipo de programa, eso es, identificaci�n de la tierra, negociaci�n de los t�rminos de las transacciones y elaboraci�n de los planes de apoyo complementarios al mismo
En general, se considera que los derechos de propiedad son importantes para estimular las inversiones y el crecimiento econ�mico, pero en el caso de los pobres rurales, �stos son de particular importancia. El primer argumento (bastante generalizado y de mucha aceptaci�n) es que la carencia de derechos de propiedad impide que los pobres rurales puedan tener acceso a los mercados financieros debido a que no les permite utilizar la tierra como colateral, aunque �stos sean productivos y est�n en capacidad de involucrarse en actividades econ�micamente rentables, (Bardham et al., 1998).
Otro argumento en favor de los derechos de propiedad es que, en contextos donde los mercados de cr�ditos y productos agr�colas son imperfectos, el acceso a la tierra (legitimado por derechos de propiedad) constituye una especie de seguro contra el desempleo y la inseguridad alimentaria (Burges, 1997). Desde el punto de vista de las inversiones o capitalizaci�n de las unidades productivas, los derechos de propiedad son considerados fundamentales para incentivar las inversiones a mediano y largo plazo, (Besley, 1995).
Finalmente, el uso sostenible de la tierra y sus recursos (pr�cticas agr�colas conservacionistas) es tambi�n asociado a los derechos de propiedad que los agricultores puedan tener sobre la misma. En muchos casos la sobreexplotaci�n de la tierra y degradaci�n de los recursos naturales se explica por la falta de derechos de propiedad legalmente reconocidos y respetados.
En breve, la necesidad y conveniencia de regularizar los derechos de propiedad sobre la tierra (como medida para impulsar las inversiones y por tanto, el crecimiento en la agricultura) no s�lo es un consenso entre organismos internacionales, gobiernos e instituciones involucradas en el problema del desarrollo, sino que �ste ha sido traducido a pol�ticas concretas. No obstante, los resultados que la regularizaci�n de los derechos de propiedad puedan tener guarda relaci�n directa con el entorno macro-econ�mico en la cual �sta tiene lugar. Al menos, esa parece ser la lecci�n que se obtiene del programa de titulaci�n en El Salvador.
Algunas cifras del estudio antes mencionado ilustran el punto en cuesti�n. En t�rminos de la producci�n agr�cola, en el ciclo productivo de 1998 solamente 211 agricultores (el 38 por ciento) de 560 entrevistados cultivaron las parcelas tituladas. En el ciclo agr�cola del 1999, esa cifra se redujo a 200 agricultores (el 35 por ciento) de un total de 569 consultados en el estudio. Es decir, en los dos �ltimos a�os ni siquiera el 40 por ciento de los agricultores encuestados hab�an cultivado sus parcelas, (Molina, 1999).
En la b�squeda de las posibles causas que explicaran ese comportamiento, se identificaron tres factores. El primero es el lugar de residencia de los agricultores, el cual en muchos casos es distante de las parcelas productivas. En la encuesta de 1998 se encontr� que solamente 125 familias (el 22 por ciento) viv�an en las parcelas tituladas de un total de 560. En el a�o 1999 esa cifra se mantuvo invariable: solamente 123 familias (22 por ciento) de 569 resid�an en dichas parcelas. Cabe anotar que la diferencia entre el lugar de residencia y el de trabajo radica en el hecho de que la distribuci�n de tierras hechas por medio del PTT, se hizo sin tomar en cuenta el lugar de origen o asentamiento inicial de los beneficiarios. De esta forma, muchos de �stos recibieron parcelas agr�colas distantes de sus lugares de or�genes o residencia.
Un segundo factor que parece contribuir a la baja actividad agr�cola en esas tierras es la falta de acceso a cr�ditos para la producci�n. Tanto en 1998 y 1999 el n�mero de productores que tuvo acceso a alg�n tipo de financiamiento no super� el 35 por ciento de los encuestados. Esta cifra coincide con el n�mero de agricultores que reportan haber cultivado sus parcelas en los a�os bajo estudio. En contraste, el 54 por ciento de los agricultores (cifra promedio de los dos a�os) coincidi� en que la falta de liquidez les impidi� cultivar sus tierras. En ese sentido, la alternativa buscada por la mayor�a de ellos fue el trabajo asalariado fuera de la parcela.
Un tercer factor fue la falta de acceso a servicios b�sicos (transporte, servicios de extensi�n agr�cola, en algunos casos agua) lo que elev� los costos de producci�n del cultivo de esas parcelas (en relaci�n a la capacidad de auto-financiamiento). El 51 por ciento de los entrevistados coincidi� en este aspecto. A ello se agreg� el bajo precio de los productos agropecuarios en relaci�n a los costos de producci�n, lo cual afect� la rentabilidad de los productos agr�colas. A la luz de este hecho se puede entender lo indicado por el 54 por ciento de los agricultores en relaci�n a que �stos buscan generar ingresos al margen de la parcela. Lo que producen en las mismas es para auto-consumo y no para el mercado, por lo tanto buscan obtener ingresos complementarios como asalariados en fincas y pueblos cercanos.
Si bien los datos disponibles se refieren a una fracci�n de la poblaci�n participante en el programa de titulaci�n de tierras, �stos muestran tendencias observadas en otros pa�ses y contextos, respecto a los efectos que pueden tener los programas de titulaci�n de tierras en t�rminos de estimular el desarrollo rural.
En relaci�n al acceso al cr�dito, el poseer un t�tulo de propiedad sobre la tierra no necesariamente asegura la obtenci�n de financiamiento. En parte, ello obedece a que el mercado de cr�dito no ha respondido a los programas de titulaci�n con una mayor oferta en l�neas de cr�dito (al igual que ha ocurrido en algunos pa�ses del Africa subsahariana).
Ese sentido, parece que el mercado de cr�dito no opera en funci�n de la titulaci�n, sino m�s bien de acuerdo a su propia din�mica (contexto macro-econ�mico) y al segmento de mercado que sirve (medianos y grandes productores, ya que resulta caro y riesgoso servir a peque�os agricultores pobres, que es el tipo de poblaci�n beneficiaria de los programas de redistribuci�n y titulaci�n de tierras).
Por otra parte, el peque�o agricultor (de 2,5 manzanas promedio) que cultiva granos b�sicos de subsistencia (que es el tipo de poblaci�n sujeto del programa de titulaci�n mencionado) tiende a no utilizar el t�tulo como colateral por temor a perderlo. Al contrario, �ste trata de financiar sus cultivos con el ingreso que obtiene como asalariado fuera de la parcela (debido al bajo requerimiento de capital de trabajo, es posible autofinanciarse).3 En contraste, los agricultores con m�s tierra (de 3,5 manzanas o m�s) s� presentan una demanda efectiva de cr�dito, en cuyo caso los t�tulos de propiedad son fundamentales. Esto es posible gracias a que este tipo de agricultor posee m�s tierra cuyo financiamiento no puede asegurar con recursos propios. Por otro lado, tienen mayores recursos productivos y capacidad de diversificaci�n por lo que el factor riesgo es menor, haci�ndolo m�s viable como cliente ante la banca comercial.
En ese sentido, el mercado de cr�dito no s�lo est� condicionado sino tambi�n segmentado por el tipo de agricultor, en donde factores como el tama�o de la parcela, disponibilidad de otros activos y la capacidad de diversificaci�n productiva hacen una diferencia. De modo que los t�tulos de propiedad no son suficientes para asegurar el acceso al cr�dito. El t�tulo de propiedad es una de las condiciones requeridas por la banca comercial, pero no la �nica. Por su parte, la decisi�n de los agricultores de utilizar el t�tulo para solicitar cr�dito est� vinculada a la percepci�n de �stos del factor riesgo, las condiciones de los mercados de los productos agr�colas y su capacidad de generar ingresos fuera de la parcela.
En relaci�n a las pr�cticas agr�colas, el caso citado anteriormente sugiere que �stas dependen en gran medida del tipo de productor (nivel de educaci�n, antecedentes en la agricultura) el acceso que tenga a la informaci�n pertinente (asesor�a sobre agricultura sostenible) e ingresos complementarios a la parcela. Esto �ltimo como factor que reduce la presi�n por generar ingresos, la cual conduce a la sobre-explotaci�n de la tierra y sus recursos.
Lo anterior pudo ser observado a partir de diferencias en pr�cticas agr�colas entre beneficiarios del mismo programa, las cuales estaban relacionadas con los factores arriba indicados. Es importante subrayar que la titulaci�n tuvo un efecto directo en la forma en que los agricultores se relacionan con la tierra, en el sentido de desarrollar un sentimiento de propiedad y seguridad sobre el inmueble.
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3 Sin embargo, es imporante aclarar que esa capacidad de auto-financiarse no equivale que cuente con todos los recursos que le aseguren la utilizaci�n �ptima de la tierra. Por el contrario, se refiere a los recursos m�nimos que le aseguren la producci�n b�sica de alimentos para el a�o, por lo que normalmente los rendimientos (cosechas) son bastante bajos en relaci�n a productores con disponibilidad de recursos.