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Rights of ownership, land markets and rural credit

The regularization of ownership rights is considered a prerequisite for the effective functioning of land markets. In this connection, land titling programmes can contribute directly to the improved functioning of such markets. However, there is a need for systems of land register that are sufficiently flexible and economical for small landowners with limited funds to use easily. Otherwise it will be hard for this segment of owners and properties to be effectively included in land markets and to benefit from them.

Furthermore, access to land through the market requires initial funding (capital for land purchase) and parallel support to agricultural production, in order to facilitate the successful market integration of the beneficiaries. Such land access programmes are made easier when the beneficiaries themselves are actively involved in the transfer process: when they participate in the selection of land, in the sale and purchase transaction and in the formulation of plans to support production.

Land titling programmes do not necessarily have an immediate, natural and comparable impact on different beneficiary groups, because of diversity among groups and the macroeconomic context in which the programmes operate. What are required, therefore, are policies that acknowledge and accommodate differences between the different types of farmer group and the conditions imposed by the environment in which they operate.

Droits de propriété, marchés fonciers et crédit rural

La régularisation des droits de propriété est considérée comme une condition préalable au bon fonctionnement des marchés fonciers, auquel les programmes de délivrance de titres de propriété foncière peuvent contribuer directement. Cependant, il faut pour cela des systèmes de cadastre et d'enregistrement souples et bon marché, de sorte que les petits propriétaires ayant des ressources limitées puissent facilement enregistrer leurs avoirs fonciers. Dans le cas contraire, cette catégorie de propriétaire et de propriété pourra difficilement participer à ces marchés et, partant, en bénéficier.

Par ailleurs, l'accès à la terre par le biais des marchés exige une mise de fonds initiale (capital pour l'achat des terres) et un appui complémentaire à la production agricole pour faciliter l'intégration des bénéficiaires au marché. Ce type de programme d'accès à la terre est facilité quand les bénéficiaires participent de façon active au processus de transfert des terres. Cela signifie qu'ils doivent pouvoir participer au choix des terres, aux transactions d'achat et de vente et à la conception des projets d'appui complémentaire à la production.

Les programmes de délivrance de titres de propriété foncière n'ont pas forcément un effet immédiat, naturel et égal pour les différents groupes de bénéficiaires, puisque ces bénéficiaires constituent eux-mêmes un groupe hétérogène et que le contexte macroéconomique dans lequel ces programmes s'inscrivent peut également varier. Il faut par conséquent formuler des politiques qui tiennent compte des différences entre groupes d'agriculteurs et des conditions variables imposées par le milieu dans lequel ils évoluent.

Derechos de propiedad, mercados de tierra y crédito rural

J. Molina

Oficial de Administración de Tierras, Oficina Regional de FAO para América Latina y el Caribe. Las opiniones expresadas en este documento son de responsabilidad única del autor y pueden no coincidir con las de la Organización.

La regularización de los derechos de propiedad es considerada un pre-requisito para el funcionamiento efectivo de los mercados de tierra. En ese sentido, los programas de titulación de tierras pueden contribuir directamente a un mejor funcionamiento de dichos mercados. No obstante, ello requiere de un sistema de catastro y registro de la propiedad que sean ágiles y baratos de modo que pequeños propietarios de escasos recursos pueden fácilmente registrar sus propiedades. De otra manera, este segmento de propietarios y propiedades difícilmente podrán participar eficientemente y por tanto, beneficiarse de los mercados de tierra.

Por otra parte, el acceso a la tierra por medio del mercado requiere de un financiamiento inicial (capital para la compra de tierra) y apoyo complementario a la producción agrícola para facilitar la inserción exitosa de los beneficiarios al mercado. Este tipo de programas de acceso a la tierra es facilitado cuando en el proceso de transferencia participan de forma activa los beneficiarios de los mismos. Es decir, participar en la selección de las tierras, en las transacciones de compra venta y diseño de planes de apoyo complementario a la producción.

Los programas de titulación de tierras no necesariamente tienen un efecto inmediato, natural y de forma similar en los diversos grupos de beneficiarios, ya que en ello influye la heterogeneidad de los mismos y el contexto macroeconómico en el cual esos programas tienen lugar. Al respecto, es necesario formular políticas que reconozcan y respondan a las diferencias entre los distintos tipos de agricultores y a las condiciones impuestas por el entorno en el que operan.

A diferencia de las décadas anteriores cuando las reformas inducidas por el Estado eran el principal instrumento de política para abordar el problema de la pobreza y marginalidad rural, el nuevo modelo de desarrollo enfatiza el mercado como principal fuerza o factor de distribuir recursos en el sector rural tanto de tierra como de capital de trabajo. No obstante, para que el mercado funcione se requieren ciertas condiciones relacionadas a los factores de producción, las cuales comprenden lo siguiente: a) derechos de propiedad claramente definidos y legalmente reconocidos para lo cual es necesario la legislación correspondiente, un sistema de catastro y registro de la propiedad que sea ágil, efectivo y confiable y mecanismos de resolución de conflictos sobre derechos de propiedad; y b) sistemas de información (sobre los factores de producción) de modo que los diversos agentes en el mercado puedan participar y operar en el mismo de forma eficiente y efectiva.

Por otra parte, los problemas de pobreza y marginalidad rural que propiciaron las reformas agrarias redistributivas en las décadas pasadas, aún prevalecen y afectan a importantes segmentos de la población rural en un buen número de países en América Latina, África y Asia. En el caso de América Latina, la pobreza y marginalidad rural están asociadas con los altos niveles de concentración de la tierra que aún persisten y que ubican al continente entre las regiones del mundo con mayor concentración de los recursos productivos (en México, Chile y Paraguay, por ejemplo, los índices de Gini superan el valor de 0,90, en que tanto en Costa Rica, Colombia, Venezuela, Brazil, Argentina, El Salvador y Panamá esos índices oscilan entre 0,79 y 0,85) (FAO, CEPAL, 2000).

Ante ello, una de las nuevas propuestas de desarrollo actualmente debatida propone el enfoque antes mencionado, el cual incluye las siguientes medidas de políticas:

La regularización de los derechos de propiedad (emitir títulos de propiedad debidamente inscritos) es considerada fundamental para incrementar las inversiones en la agricultura, equilibrar el precio de la tierra y en general, facilitar las operaciones del mercado de tierra, lo cual redundaría en beneficio de todos.

Diversas experiencias recientes de programas de transferencia de tierras en la región, que en una u otra medida reflejan las premisas mencionadas anteriormente brindan resultados preliminares que permiten derivar algunas reflexiones y lecciones sobre esas premisas. El objetivo de este artículo es analizar brevemente la experiencia de El Salvador a fin de obtener lecciones que contribuyan al debate sobre políticas y mejoras prácticas que efectivamente respondan al problema de cómo reducir y eliminar la pobreza rural e incrementar la seguridad alimentaria en el sector rural.

Los derechos de propiedad y el mercado de tierras

En principio, para que el mercado de tierras funcione se considera necesario que existan derechos de propiedad claramente definidos y legalmente reconocidos (generalmente expresados en títulos de propiedad), de modo que puedan ser transferidos por medio de transacciones comerciales. Dicho de otra forma, los títulos legales de propiedad son considerados esenciales para el funcionamiento de los mercados de tierra, (Feder y Feeny 1991).

Lo anterior no implica que no se lleven a cabo transacciones sin que intervengan títulos de propiedad. Sin embargo, ante la ausencia de títulos hay riesgos de disputas sobre lo que ha sido negociado (por ejemplo, tamaño y características del inmueble), por lo que resulta necesario obtener información clara y precisa sobre los bienes transados. La falta de títulos de propiedad contribuye a que la tarea de obtener esa información sea costosa tanto en tiempo como en recursos.

De acuerdo a la teoría económica, para que un mercado sea competitivo deben darse las siguientes condiciones: a) el bien transado debe ser homogéneo; b) debe existir libertad de participación tanto por parte de compradores como de vendedores; c) es preciso que exista una gran cantidad de compradores y vendedores para que ningún agente por sí solo afecte el precio de mercado; y d) todos los participantes del mercado deben tener información completa sobre las características del bien transado y sobre los términos de la transacción, de modo que puedan maximizar sus beneficios.

En el caso de los mercados de tierra, estos requerimientos no se cumplen por lo que dichos mercados son altamente imperfectos. Ello guarda relación con varios factores. Primero, el grado de heterogeneidad de la tierra (que tiene que ver con el tipo de suelo, disponibilidad de agua y otros recursos naturales, existencia de infraestructura y acceso a mercados entre otros factores). Segundo, la disponibilidad de capital para compra de tierras varía de un agente a otro lo que limita el número de compradores afectando así la demanda en el mercado. Tercero, y relacionado a lo anterior el mercado de tierras tiende a ser fragmentado y/o segmentado. Finalmente, las imperfecciones del mercado de tierras también están asociadas al alto costo de obtener información sobre el tamaño y características del inmueble (debido a la dispersión geográfica entre otras razones).

Al respecto, se considera que los títulos de propiedad reducen los costos de obtener información a la vez que brindan mayor seguridad sobre los derechos de propiedad respecto al inmueble en cuestión. Es decir, reducen los problemas de información asimétrica contribuyendo a crear el marco institucional para facilitar las ventas de tierras. De esta forma los títulos de propiedad facilitan las transacciones por lo que son considerados necesarios para el funcionamiento efectivo de los mercados de tierra, (Wachter y English, 1992).

Sin embargo, las transferencias de tierras (facilitadas por los títulos de propiedad) en determinados contextos pueden tener un impacto negativo en términos de eficiencia y equidad. En contextos caracterizados por distorciones económicas e institucionales, los programas de titulación de tierras pueden conducir a la pérdida de la tierra por parte de los pequeños propietarios y a la acumulación de la misma por parte de individuos adinerados e influyentes.

De este modo los programas de distribución de tierras para pobres rurales pueden tener un resultado diferente al esperado. La experiencia del programa de titulación de tierras en El Salvador constituye una referencia al respecto.

Como resultado de los Acuerdos de Chapultepec (acuerdos de paz) de 1992 entre el gobierno de El Salvador y el Frente Farabundo Martí para la Liberación Nacional (el movimiento guerrillero), se llevó a cabo un programa de distribución de tierras entre población desplazada por la guerra, ex-combatientes de la guerrilla y soldados desmovilizados del ejército. De esta forma se ejecutó el Programa de Transferencia de Tierras (PTT) en el período 1993-1996, por medio del cual se distribuyeron cerca de 120 000 manzanas (1 manzana equivale a 0,7 hectárea) entre un número aproximado de 29 600 familias.

A partir de 1996, una ONG internacional (CARE) El Salvador inició un programa de titulación de las tierras transferidas por medio del PTT el cual tiene como finalidad brindar a los beneficiarios de este programa, títulos individuales de propiedad legalmente registrados.

Como resultado, en octubre de 1999 alrededor de 95 000 manzanas habían sido medidas y escrituradas, habiéndose emitido 18 238 testimonios registrados (títulos individuales de propiedad ya inscritos) a un número similar de beneficiarios de ese programa.1

Con el fin de evaluar el impacto que el programa de titulación ha tenido en términos de inversión en las parcelas tituladas en la producción agrícola, en el uso de la tierra y en general, en el bienestar de las familias participantes, CARE realizó estudios de líneas de base (encuestas) a una muestra de estas familias en 1998 y 1999. En 1998 el estudio se aplicó a 560 familias en tanto el de 1999 abarcó a 569, en ambos casos éstas fueron seleccionadas aliatoriamente.

Si bien los resultados de dichas encuestas pueden ser considerados prematuros debido al corto lapso de tiempo transcurrido entre el período de titulación y el momento en que se realizó el estudio, éstos brindan pautas sobre los factores que pueden incidir de forma directa en el grado de éxito o fracaso del programa de titulación de tierras.

En relación al uso de la tierra, se evidenció que durante 1998 y 1999 menos del 40 por ciento de los encuestados la utilizó productivamente (las razones de este comportamiento son discutidas en el inciso 2 de este artículo). Sin embargo, llama la atención que el número de agricultores que alquilaron su tierra creció de 69 (12 por ciento) en 1998 a 96 (16 por ciento) en 1999. A ello se suman los que vendieron sus parcelas, los cuales en 1998 fueron 37 (7 por ciento de los encuestados) en tanto en 1999 ese número decreció a 26 personas (5 por ciento de los entrevistados), Molina, 1999).

Incluyendo los que alquilaron y vendieron tierras en los dos primeros años del programa de titulación se obtiene una cifra de casi el 20 por ciento (promedio de los dos años) de los encuestados. Si se considera que el programa de titulación de tierras es de reciente data, estos resultados llaman a la reflexión sobre las razones que explican esa tendencia. Estas pueden estar asociadas con lo siguiente. Primero, el tipo de beneficiario que participa en este programa. Es posible que los antecedentes de una parte de ellos no sean totalmente agrícolas por lo que buscan generar ingresos fuera de la agricultura. De ser este el caso la lección sería que los programas de distribución de tierras deberían tener mecanismos de selección más rigurosos que identifiquen a aquellos agricultores que realmente quieren y/o pueden trabajar la tierra. No asumir de hecho que todo pobre rural puede ser un agricultor exitoso.

Segundo, el contexto en el que operan los beneficiarios del programa de transferencia de tierra. Eso es, el entorno macroeconómico que incluye el acceso a crédito, sistema de apoyo a la producción (infraestructura, programas de extensión agrícola) y acceso a mercados, el cual incide directamente en la productividad y costos de transacción de los agricultores. Este segundo factor parece explicar en gran medida el por qué un importante número de encuestados no cultivaron sus parcelas en el período bajo estudio (este punto es analizado más adelante).

Finalmente, el bajo precio de los productos agrícolas en el mercado en relación a los costos de producción parece haber inducido a los agricultores a buscar ingresos provenientes de actividades no agrícolas. La baja rentabilidad de la agricultura guarda relación directa con el entorno macroeconómico mencionado anteriormente.

En resumen y a la luz de esos resultados, el argumento que los programas de titulación de tierras en contextos de distorsiones económicas e instituacionales pueden producir resultados adversos, cobra relevancia.

Por otra parte, desde un punto de vista técnico y operativo, la titulación de tierras conlleva un proceso que en no pocos casos es costoso (en tiempo y dinero) lo que puede conducir a que pequeños propietarios no inscriban sus propiedades en los registros respectivos. Estos costos se derivan de los procedimientos administrativos requeridos para inscribir un título así como de los requerimientos técnicos de las escrituras.

Así, por ejemplo, las descripciones técnicas contenidas en las escrituras normalmente tienen que satisfacer ciertos requerimientos fijados de acuerdo a los avances tecnológicos en los sistemas de catastro. No obstante, un número razonable de propietarios poseen escrituras que datan de décadas atrás y por tanto, presentan descripciones técnicas obsoletas, hechas de acuerdo a los estándares de la época. Actualizar esa información es, de nuevo, costoso por lo que no todos los propietarios tienen la capacidad de actualizar sus títulos de propiedad.

En el caso del programa de titulación en El Salvador, escriturar una propiedad pequeña (3,5 manzana promedio) costaba cerca de 1 800 $ EE.UU. aproximadamente en 1998, siempre y cuando no fuera necesario la remedición de la propiedad debido a información inexacta en la escritura madre (lo que implicaría incurrir en mayores costos). Un agricultor pobre cuyo ingreso promedio en ese momento era de 120 $ EE.UU. mensuales, tendría dificultades para cubrir esos costos, particularmente si se toma en cuenta que esa suma debería ser pagada al contado y a corto plazo (raras veces se otorga crédito para financiar este tipo de transacciones).

Lo anterior sugiere, desde un punto de vista de equidad social, que la titulación puede ser excluyente dejando al margen del proceso a aquellos que tienen dificultades para financiar el costo de la misma. Ello da lugar a ineficiencias que a su vez contribuyen a las imperfecciones de los mercados de la tierra. Al respecto, es generalmente aceptado que para incrementar la eficiencia de los mercados de tierra es necesario establecer sistemas de catastros ágiles y baratos, de modo que se faciliten y abarate el registro de los títulos de propiedad.

En cuanto a usar el mercado como forma de obtener tierra por parte de los pobres rurales, el caso de El Salvador sugiere que esto es posible siempre y cuando exista una entidad que provea el capital de compra. El Banco de Tierras fue creado precisamente con el objetivo de brindar crédito para la compra de tierras. El programa incluyó el otorgamiento del crédito (que después fue condonado) para la compra de tierras y una transferencia de capital inicial de trabajo de 2 000 $ EE.UU. Otras experiencias de programas de crédito para compras de tierra ratifican esa premisa.

En Guatemala, por ejemplo, la Fundación El Centavo desarrolló un programa de esa naturaleza el cual funcionó en tanto brindó el capital inicial. De igual forma, el Fondo Populorum Progressio en Ecuador impulsó un programa similar cuyo éxito radicó en gran medida no sólo en que otorgaba el capital inicial para la compra de tierras, sino también brindaba la asistencia técnica para contribuir a que los nuevos propietarios desarrollaran unidades económicamente viables en las nuevas tierras adquiridas.

Experiencias de transferencias de tierras bajo el enfoque de "reforma agraria apoyada por el mercado" (market-assisted land reform) en Africa del Sur, Brazil y Colombia muestran que este tipo de programas requieren de un fuerte aporte financiero y de subsidio por parte de las instituciones involucradas. En esos países, tanto los respectivos gobiernos como el Banco Mundial aportaron el capital necesario para financiar dichos programas. En el caso de Colombia, el subsidio es considerado equivalente al 70 por ciento del precio de la tierra. En Brazil, el subsidio ha implicado una transferencia neta de 15 000 $ EE.UU. por familia beneficiada (De Janvery et al. 1999). Los costos de los programas incluyen financiar la participación de los beneficiarios en todo el proceso de negociación, lo cual es fundamental para el éxito del mismo, (Deininger, 1998).

Si bien estos programas son efectivos en facilitar el acceso a la tierra a los pobres rurales por mecanismos de mercado, éstos son caros y requieren de financiamiento inicial. Al igual que otros programas de transferencia de tierras, la viabilidad económica de los beneficiarios en el mediano plazo requiere de medidas complementarias de apoyo a la producción que les permitan insertarse en los mercados exitosamente. Finalmente, la participación de los beneficiarios en todo el proceso de transferencia es clave para el éxito de este tipo de programa, eso es, identificación de la tierra, negociación de los términos de las transacciones y elaboración de los planes de apoyo complementarios al mismo

Los derechos de propiedad y el acceso al crédito rural

En general, se considera que los derechos de propiedad son importantes para estimular las inversiones y el crecimiento económico, pero en el caso de los pobres rurales, éstos son de particular importancia. El primer argumento (bastante generalizado y de mucha aceptación) es que la carencia de derechos de propiedad impide que los pobres rurales puedan tener acceso a los mercados financieros debido a que no les permite utilizar la tierra como colateral, aunque éstos sean productivos y estén en capacidad de involucrarse en actividades económicamente rentables, (Bardham et al., 1998).

Otro argumento en favor de los derechos de propiedad es que, en contextos donde los mercados de créditos y productos agrícolas son imperfectos, el acceso a la tierra (legitimado por derechos de propiedad) constituye una especie de seguro contra el desempleo y la inseguridad alimentaria (Burges, 1997). Desde el punto de vista de las inversiones o capitalización de las unidades productivas, los derechos de propiedad son considerados fundamentales para incentivar las inversiones a mediano y largo plazo, (Besley, 1995).

Finalmente, el uso sostenible de la tierra y sus recursos (prácticas agrícolas conservacionistas) es también asociado a los derechos de propiedad que los agricultores puedan tener sobre la misma. En muchos casos la sobreexplotación de la tierra y degradación de los recursos naturales se explica por la falta de derechos de propiedad legalmente reconocidos y respetados.

En breve, la necesidad y conveniencia de regularizar los derechos de propiedad sobre la tierra (como medida para impulsar las inversiones y por tanto, el crecimiento en la agricultura) no sólo es un consenso entre organismos internacionales, gobiernos e instituciones involucradas en el problema del desarrollo, sino que éste ha sido traducido a políticas concretas. No obstante, los resultados que la regularización de los derechos de propiedad puedan tener guarda relación directa con el entorno macro-económico en la cual ésta tiene lugar. Al menos, esa parece ser la lección que se obtiene del programa de titulación en El Salvador.

Algunas cifras del estudio antes mencionado ilustran el punto en cuestión. En términos de la producción agrícola, en el ciclo productivo de 1998 solamente 211 agricultores (el 38 por ciento) de 560 entrevistados cultivaron las parcelas tituladas. En el ciclo agrícola del 1999, esa cifra se redujo a 200 agricultores (el 35 por ciento) de un total de 569 consultados en el estudio. Es decir, en los dos últimos años ni siquiera el 40 por ciento de los agricultores encuestados habían cultivado sus parcelas, (Molina, 1999).

En la búsqueda de las posibles causas que explicaran ese comportamiento, se identificaron tres factores. El primero es el lugar de residencia de los agricultores, el cual en muchos casos es distante de las parcelas productivas. En la encuesta de 1998 se encontró que solamente 125 familias (el 22 por ciento) vivían en las parcelas tituladas de un total de 560. En el año 1999 esa cifra se mantuvo invariable: solamente 123 familias (22 por ciento) de 569 residían en dichas parcelas. Cabe anotar que la diferencia entre el lugar de residencia y el de trabajo radica en el hecho de que la distribución de tierras hechas por medio del PTT, se hizo sin tomar en cuenta el lugar de origen o asentamiento inicial de los beneficiarios. De esta forma, muchos de éstos recibieron parcelas agrícolas distantes de sus lugares de orígenes o residencia.

Un segundo factor que parece contribuir a la baja actividad agrícola en esas tierras es la falta de acceso a créditos para la producción. Tanto en 1998 y 1999 el número de productores que tuvo acceso a algún tipo de financiamiento no superó el 35 por ciento de los encuestados. Esta cifra coincide con el número de agricultores que reportan haber cultivado sus parcelas en los años bajo estudio. En contraste, el 54 por ciento de los agricultores (cifra promedio de los dos años) coincidió en que la falta de liquidez les impidió cultivar sus tierras. En ese sentido, la alternativa buscada por la mayoría de ellos fue el trabajo asalariado fuera de la parcela.

Un tercer factor fue la falta de acceso a servicios básicos (transporte, servicios de extensión agrícola, en algunos casos agua) lo que elevó los costos de producción del cultivo de esas parcelas (en relación a la capacidad de auto-financiamiento). El 51 por ciento de los entrevistados coincidió en este aspecto. A ello se agregó el bajo precio de los productos agropecuarios en relación a los costos de producción, lo cual afectó la rentabilidad de los productos agrícolas. A la luz de este hecho se puede entender lo indicado por el 54 por ciento de los agricultores en relación a que éstos buscan generar ingresos al margen de la parcela. Lo que producen en las mismas es para auto-consumo y no para el mercado, por lo tanto buscan obtener ingresos complementarios como asalariados en fincas y pueblos cercanos.

Si bien los datos disponibles se refieren a una fracción de la población participante en el programa de titulación de tierras, éstos muestran tendencias observadas en otros países y contextos, respecto a los efectos que pueden tener los programas de titulación de tierras en términos de estimular el desarrollo rural.

En relación al acceso al crédito, el poseer un título de propiedad sobre la tierra no necesariamente asegura la obtención de financiamiento. En parte, ello obedece a que el mercado de crédito no ha respondido a los programas de titulación con una mayor oferta en líneas de crédito (al igual que ha ocurrido en algunos países del Africa subsahariana).

Ese sentido, parece que el mercado de crédito no opera en función de la titulación, sino más bien de acuerdo a su propia dinámica (contexto macro-económico) y al segmento de mercado que sirve (medianos y grandes productores, ya que resulta caro y riesgoso servir a pequeños agricultores pobres, que es el tipo de población beneficiaria de los programas de redistribución y titulación de tierras).

Por otra parte, el pequeño agricultor (de 2,5 manzanas promedio) que cultiva granos básicos de subsistencia (que es el tipo de población sujeto del programa de titulación mencionado) tiende a no utilizar el título como colateral por temor a perderlo. Al contrario, éste trata de financiar sus cultivos con el ingreso que obtiene como asalariado fuera de la parcela (debido al bajo requerimiento de capital de trabajo, es posible autofinanciarse).3 En contraste, los agricultores con más tierra (de 3,5 manzanas o más) sí presentan una demanda efectiva de crédito, en cuyo caso los títulos de propiedad son fundamentales. Esto es posible gracias a que este tipo de agricultor posee más tierra cuyo financiamiento no puede asegurar con recursos propios. Por otro lado, tienen mayores recursos productivos y capacidad de diversificación por lo que el factor riesgo es menor, haciéndolo más viable como cliente ante la banca comercial.

En ese sentido, el mercado de crédito no sólo está condicionado sino también segmentado por el tipo de agricultor, en donde factores como el tamaño de la parcela, disponibilidad de otros activos y la capacidad de diversificación productiva hacen una diferencia. De modo que los títulos de propiedad no son suficientes para asegurar el acceso al crédito. El título de propiedad es una de las condiciones requeridas por la banca comercial, pero no la única. Por su parte, la decisión de los agricultores de utilizar el título para solicitar crédito está vinculada a la percepción de éstos del factor riesgo, las condiciones de los mercados de los productos agrícolas y su capacidad de generar ingresos fuera de la parcela.

En relación a las prácticas agrícolas, el caso citado anteriormente sugiere que éstas dependen en gran medida del tipo de productor (nivel de educación, antecedentes en la agricultura) el acceso que tenga a la información pertinente (asesoría sobre agricultura sostenible) e ingresos complementarios a la parcela. Esto último como factor que reduce la presión por generar ingresos, la cual conduce a la sobre-explotación de la tierra y sus recursos.

Lo anterior pudo ser observado a partir de diferencias en prácticas agrícolas entre beneficiarios del mismo programa, las cuales estaban relacionadas con los factores arriba indicados. Es importante subrayar que la titulación tuvo un efecto directo en la forma en que los agricultores se relacionan con la tierra, en el sentido de desarrollar un sentimiento de propiedad y seguridad sobre el inmueble.

BIBLIOGRAFÍA

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Besley, T. 1995. Property Rights and Investment Incentives: Theory and Evidence from Ghana. University of Chicago, EE.UU.

Burges, R. 1997. Land, Welfare and Efficiency in China. London School of Economics.

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Feder G. y Feeny, D. 1991. Land Tenure and Property Rights: Theory and Implications for Development Policy. World Bank Economic Review, Vol.5, No.1, pp. 135-153.

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Wachter D. y English, J. 1992. The World Bank´s Experience with Rural Titling". The World Bank Environment Department. Divisional Working Paper No 1992-35.


1 Programa de Seguridad Jurídica Rural (PROSEGUIR). Informe Ejecutivo. Instituto Libertad y Progreso, Presidencia de la República. San Salvador, Octubre 1999.

3 Sin embargo, es imporante aclarar que esa capacidad de auto-financiarse no equivale que cuente con todos los recursos que le aseguren la utilización óptima de la tierra. Por el contrario, se refiere a los recursos mínimos que le aseguren la producción básica de alimentos para el año, por lo que normalmente los rendimientos (cosechas) son bastante bajos en relación a productores con disponibilidad de recursos.

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