4.1 En la Parte 2 de estas Directrices se presentan los distintos factores que deberían incluirse en los contratos de arrendamiento. En general, los arrendamientos se tratan de modo genérico, al igual que se hizo en la Parte 1. Por consiguiente, se pasará en gran medida por alto la diferencia fundamental entre los derechos sobre la tierra y los derechos personales, presente en muchos ordenamientos jurídicos. Aunque en este capítulo los arrendamientos se abordan desde una perspectiva genérica, y no jurídica, se reconoce que, en ciertos momentos, será necesario hacer una distinción entre arrendamientos y licencias. En el Capítulo 5 se examinan disposiciones adicionales, o diferentes, que son buenas prácticas esenciales en los contratos de licencia, prestando especial atención a los acuerdos de aparcería debido a su importancia a escala mundial. En el Capítulo 6 se formulan recomendaciones para poner en práctica los contratos de arrendamiento.
4.2 Hay que señalar que el examen que se hace en la Parte 2 está relacionado con buenas prácticas que pueden encontrarse en las sociedades que respetan el imperio de la ley o que aspiran a hacerlo, y en las que las partes están en condiciones de concertar acuerdos voluntarios que sean relativamente equitativos. Más que tratar de cambiar el equilibrio de poder entre las partes, estas prácticas contribuyen a aclarar los contratos de arrendamiento concertados por ellas. Sin embargo, incluso en los ordenamientos jurídicos donde existen desequilibrios de poder, unas recomendaciones que aumenten la transparencia pueden contribuir a proteger los derechos de la parte más débil.
4.3 En el Recuadro 4.1 se enumeran los elementos genéricos de unas buenas prácticas en los contratos de arrendamiento. Si bien no es necesario que todo contrato de arrendamiento incluya todos esos elementos, cualquier contrato que se desviara en exceso de ellos no daría los mejores resultados posibles.
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Recuadro 4.1 BUENAS PRÁCTICAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO AGRARIO
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4.4 La identidad de las partes en un arrendamiento agrario se sitúa en el centro mismo del acuerdo, al que proporciona cierta protección y una base para la creación de un clima de confianza entre los interesados17. La identidad de las partes es también una preocupación esencial para quienes formulan políticas en esta esfera. Es posible que los acuerdos entre un propietario de la tierra y un arrendatario presenten pocos problemas en lo que respecta a la identidad, pero la presencia de copropietarios y coarrendatarios puede plantear algunas dudas que es necesario aclarar. Cuando hay copropietarios, hay que especificar si son propietarios conjuntamente de toda la finca (y por consiguiente proponen un único contrato) o si cada uno de ellos es propietario de una parte (y de hecho se dividen el acuerdo). Cuando en la finca hay coarrendatarios, unas buenas prácticas asegurarían la continuidad del arrendamiento incluso en el caso de que uno de ellos falleciera.
4.5 Un problema más arduo surge cuando no todos los arrendatarios reales figuran como partes en el acuerdo. Esto suele suceder en el caso de la agricultura familiar, donde solo figura un único arrendatario (el agricultor, que es normalmente un varón), aunque es probable que toda la familia cultive la tierra. Puede que esto no tenga consecuencias jurídicas mientras viva el agricultor. Sin embargo, en caso de que éste muera prematuramente, podría rescindirse el contrato de arrendamiento, lo que privaría a los familiares supervivientes de la tierra que han estado cultivando. Algunos ordenamientos jurídicos han afrontado este problema otorgando derechos limitados de sucesión a ciertos miembros de la familia18. La mayoría de las veces estos derechos consisten simplemente en permitir que el cónyuge (habitualmente la mujer) permanezca en la tierra hasta el final del período de arrendamiento. En algunos casos, esos derechos se amplían para permitir que el cónyuge asuma todos los derechos que correspondían al arrendatario original (entre los cuales podrían incluirse, por ejemplo, el derecho a un nuevo contrato de arrendamiento, a la prórroga del existente o a una indemnización al término de éste).
4.6 Es necesaria una fecha convenida de comienzo (fecha del contrato) para que tanto el propietario de la tierra como el arrendatario sepan cuando pasa de uno a otro la responsabilidad en cuanto a la propiedad. También es importante para convenir la duración del acuerdo. Esta duración puede consistir en un plazo fijo (por ejemplo, un año), con o sin opción a la renovación, o puede ser periódica (por ejemplo, mensual o anual), y a menudo está sujeta a un plazo mínimo inicial. Algunos acuerdos prevén una 'prolongación' para que el arrendatario se quede en la tierra al término del contrato. Esta disposición se ha formalizado en algunos sistemas mediante la introducción de procedimientos oficiales por los que se acuerda (o se impone) la renovación del contrato de arrendamiento.
4.7 Aunque la duración del contrato pueda ser objeto de intervención y control reglamentarios (véase la Parte 3), es una buena práctica en todos los casos adecuar la duración del contrato a los resultados previsibles que se exigen en el acuerdo19. Esa duración puede estar relacionada con el tipo de productos que han de cultivarse. Mientras que, por ejemplo, el ciclo completo de algunos cultivos de hortalizas es de dos a tres meses, para cultivar cocoteros haría falta un arrendamiento de 50 años de duración como mínimo. Asimismo, la duración del acuerdo puede estar relacionada con las necesidades de la familia, como por ejemplo, el período de tiempo necesario para que la siguiente generación de familiares del propietario de la tierra esté en condiciones de cultivarla.
4.8 En todos los casos, es conveniente describir de forma clara e inequívoca la propiedad que ha de arrendarse. En el caso de una pequeña parcela que vaya a arrendarse anualmente para pastoreo, normalmente bastará un acuerdo verbal20 (insistir en un acuerdo por escrito para transacciones extraoficiales de este tipo estaría totalmente en contra de la práctica habitual, y sería además excesivamente burocrático). Sin embargo, independientemente de si el acuerdo se consigna o no por escrito, debe hacerse referencia al modo en que se ha determinado la superficie de la tierra. Cuando se trata de períodos más largos, parcelas más extensas o tierras y edificios, es preferible hacer un plan y una descripción por escrito. Esos documentos no solo indicarán lo que se incluye o no en el acuerdo, sino que además constituirán la base de acuerdos y cláusulas posteriores.
4.9 Aunque los contratos relativos a la ocupación de la propiedad pueden ser -y a menudo son de hecho-verbales, es una buena práctica asegurarse de quede constancia por escrito de los acuerdos a más largo plazo. En Dinamarca, por ejemplo, todos los arrendamientos agrarios han de hacerse por escrito, indicando expresamente la renta y la duración del acuerdo21. Una situación análoga existe en Alemania22. Además, en ciertos ordenamientos jurídicos estos acuerdos por escrito han de ajustarse a una determinada forma de redacción o presentación o han de llevar un sello oficial. Por ejemplo, los arrendatarios consuetudinarios de Botswana reciben un certificado de concesión consuetudinaria de la tierra como prueba de sus derechos. En otros casos la versión escrita del acuerdo simplemente añade claridad y certidumbre a un acuerdo verbal. En el caso de acuerdos por un período de tiempo más largo, puede que sea conveniente el registro obligatorio del contrato de arrendamiento (véase la Parte 3). En muchos ordenamientos jurídicos, este registro solo se aplica a los contratos de arrendamiento a largo plazo, por ejemplo los que tienen una duración mínima de 20 años.
4.10 El grado de exclusividad en que se concede la posesión al arrendatario es uno de los elementos fundamentales de los arrendamientos y las licencias. En el caso de un arrendamiento en toda regla, es de prever que el arrendatario goce de una posesión total y exclusiva. Esto significa que posiblemente el propietario de la tierra tendrá que formular reservas específicas con respecto al acceso a la tierra, por ejemplo reservándose el derecho a inspeccionar la propiedad a intervalos periódicos. Estos intervalos dependerán del tipo de propiedad y de los fines para los que ésta se utilice. Cuando se esté preparando una declaración anual relativa al estado de la propiedad como parte del acuerdo, puede que sea conveniente programar las inspecciones de manera que coincidan. Asimismo, si el propietario de la tierra tiene obligaciones concretas en cuanto al mantenimiento o las reparaciones, será necesario que se reserve el derecho a emprender las actividades correspondientes. En tal caso, puede que el arrendatario tenga derecho a excluir a otras personas, como si la tierra fuera de su plena propiedad. Esta situación, además de conllevar un traspaso de obligaciones del propietario de la tierra al arrendatario, concede a éste la máxima libertad de gestión, incluida la capacidad para otorgar derechos de menor cuantía, como por ejemplo licencias y (en ocasiones) subarriendos, a fin de llevar a la propiedad contratistas y otros especialistas.
4.11 Esa exclusividad no se transfiere al titular de una licencia. Por el contrario, éste recibe autorización para emprender determinadas operaciones agrícolas (tales como la labranza o el pastoreo), mientras que el propietario de la tierra conserva todos los derechos y obligaciones relativos a la ocupación. Por consiguiente, en caso de licencia el propietario de la tierra no tiene necesidad de reservarse derechos de acceso u otros requisitos jurídicos, ya que el titular de la licencia no goza de plena posesión legal.
4.12 Una buena práctica sería que los arrendatarios tuvieran libertad para elegir los cultivos dentro de unos límites apropiados. Hay que reconocer que este tipo de libertad no pasa de ser una aspiración en muchas partes del mundo, especialmente en lo que respecta a los acuerdos de breve duración. En el Recuadro 4.2 se describe la forma en que los arrendatarios de Colombia consiguieron ciertos derechos sobre el uso de su tierra después de luchar por ellos.
4.13 Al establecer la duración del acuerdo, ambas partes deben tener el propósito de completar el período fijado. Si el contrato es anual, o de una duración relativamente breve, puede que esto no sea un problema. Sin embargo, en el caso de un período más largo, es posible que haya ciertas circunstancias en las que el propietario de la tierra desee recuperar la posesión de ésta (debido a la quiebra de su empresa o a la necesidad del arrendatario de trasladarse a una finca o parcela mayor o menor).
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Recuadro 4.2 LIBERTAD DE CULTIVO EN EL SISTEMA DE VIVIENTES DE COLOMBIA Los vivientes eran campesinos sin tierras que vivían y trabajaban en las haciendas y recibían a cambio una pequeña parcela en la que podían cultivar sus propios productos. Al principio el control de los vivientes sobre sus parcelas era mínimo, pero gradualmente obtuvieron ciertos derechos, mediante una serie de medidas legislativas. En virtud de la Ley n° 200 de 1944, la Ley n° 290 de 1957 y la Ley Sexta de 1975, los vivientes adquirieron el derecho a una parcela con una superficie mínima de 0,5 ha, al uso sin restricciones de esa tierra (lo que les permitía cultivar cafetos, además de productos alimenticios), sin obligación alguna de dar una parte de su cosecha al propietario de la tierra, y a una indemnización por las mejoras realizadas en ésta. Si bien los derechos de los vivientes sobre esas pequeñas parcelas se han reforzado, los propietarios de la tierra se han mostrado cada vez más reacios a continuar con este sistema, prefiriendo en cambio recurrir a aparceros cuyos contratos pueden rescindirse fácilmente. (Raymond, P. 1986. 'La aparcería en las haciendas charaleñas.' Cuadernos de agroindustria y economía rural 17(2): 105-156). |
Para hacer frente a estas situaciones, puede incluirse en el acuerdo una cláusula que autorice a cualquiera de las partes a rescindir el contrato en determinadas fechas y por determinadas razones. Por ejemplo, la concesión consuetudinaria de tierras en Botswana solo puede ser rescindida por el propietario de la tierra contra la voluntad del arrendatario en cuatro casos específicos23:
Que el arrendatario no observe las restricciones previstas en el contrato de arrendamiento;
Que haya un cambio no autorizado de uso o de usuario;
Que la tierra no se utilice durante un período considerable; o
Que se necesite la tierra con fines de interés público, incluido el de su redistribución.
4.14 Sea cual fuere tipo de arrendamiento, es siempre importante establecer la base sobre la cual se realiza el acuerdo, expuesta en una serie de cláusulas o disposiciones. La lista de las posibles cláusulas relativas a los arrendamientos es larga. Sin embargo, entre las habituales cabe citar las relativas al mantenimiento de la tierra y a la garantía de que la tierra se devolverá en el mismo estado al término del período, las disposiciones sobre mejoras, las cláusulas contra la asignación o subarriendo de la tierra o propiedad sin autorización del propietario y las cláusulas sobre el pago de impuestos. Los tipos y formas de cláusulas apropiadas para una licencia pueden variar, dado que no se transfiere al titular de ella la posesión exclusiva. Es interesante señalar que la desreglamentación de los arrendamientos en Inglaterra y Gales ha dado lugar a la imposición generalizada de condiciones sobre protección del medio ambiente en los nuevos arrendamientos24.
4.15 Aunque puede que haya una cláusula u otro tipo de disposición sobre el mantenimiento de la tierra en buen estado, unas buenas prácticas -sin duda en lo que concierne al arrendamiento de explotaciones agrícolas- incluirían también la distribución de las obligaciones en cuanto a mantenimiento y reparaciones entre el propietario de la tierra y el arrendatario. Los detalles de esta distribución dependerán de la duración y otras condiciones del contrato de arrendamiento; un período más prolongado tiende a ir acompañado de una mayor obligación por parte del arrendatario. Estos tipos de cláusulas deben incluirse aunque los acuerdos solo se refieran a una pequeña parcela, porque incluso en esos casos seguirá siendo necesario prestar atención a los canales de avenamiento y las cercas.
4.16 El carácter y la duración de los arrendamientos de fincas completas parecen indicar que previsiblemente los arrendatarios se encargarán de casi todas las operaciones de mantenimiento. Sin embargo, no es razonable, ni constituye una buena práctica, prever que reparen la estructura de los edificios u otros bienes de capital25. Aunque no es una formula frecuente, sería una buena práctica mantener la división de obligaciones entre el propietario de la tierra y el arrendatario, en virtud de la cual aquél se ocupara de la estructura de los edificios y éste del equipo y las instalaciones internas.
4.17 Independientemente de la división de las obligaciones relacionadas con el mantenimiento entre el propietario de la tierra y el arrendatario, todos los arrendamientos deberían incluir una cláusula por la que el arrendatario se comprometiera a devolver la tierra en buen estado. Cabe señalar que este tipo de cláusula se refiere al 'buen estado', y no al mismo estado en que se encontraba cuando se arrendó. La razón de esto es que en muchos ordenamientos jurídicos las cláusulas relativas al mantenimiento en buen estado incluyen también la obligación de poner primero la tierra en buen estado.
4.18 Un acuerdo verbal puede ser suficiente para que se aplique esta cláusula en pequeñas parcelas o en contratos de breve duración. En el caso de parcelas mayores, de una finca completa o de un arrendamiento por un período más largo, puede ser también una buena práctica preparar una declaración completa sobre el estado material de la propiedad en el momento en que se otorga el arrendamiento. Aunque el mal estado inicial no sería una excusa para no dejar la propiedad en buen estado al término del contrato, debe fijarse siempre un objetivo razonable para lo que cabe conseguir en un período determinado. Esta necesidad se satisface dejando continua constancia del estado da la tierra o propiedad. Además, el nivel aceptable para una reparación debería ser el que suele encontrarse en esa zona. También en este caso, esa comparación se vería facilitada si hubiera constancia del estado.
4.19 Además de establecer las obligaciones respectivas en cuanto al mantenimiento y las reparaciones, es una buena práctica asegurar que el arrendatario no emprenda modificaciones o cambios de uso sin el consentimiento expreso del propietario de la tierra. Puede que haya que admitir excepciones a esta regla, por ejemplo para construir cercas resistentes al ganado en torno a una parcela.
4.20 En los acuerdos más largos, especialmente cuando se concede al arrendatario la posesión exclusiva, puede que el propietario de la tierra tenga que señalar la obligación de pagar las diversas cargas asociadas con el uso y la ocupación de la propiedad. Estas cargas pueden incluir impuestos y gravámenes locales (como por ejemplo un canon por consumo de agua), una parte de los costos de mantenimiento de los recursos compartidos (como por ejemplo vías de servicio y avenamiento) y una prima de seguro suficiente para cubrir los daños causados por incendios, robo y otras causas. Una vez más, el carácter y la magnitud de estas obligaciones compartidas dependerán del tipo de tierra que se arriende y de la duración prevista del acuerdo.
4.21 Es fundamental que el arrendatario pague al propietario de la tierra una renta u otra compensación (como por ejemplo una parte de la cosecha u otros productos). Puede que al comienzo del acuerdo no se conozca el valor real de la compensación (como sucedería si se tratara de una parte de la producción con arreglo a un acuerdo de aparcería). No obstante, debería especificarse con claridad en el arrendamiento cómo se calculará la compensación y cuándo habrá de pagarse (para un ejemplo de Nigeria, véase el Recuadro 4.3).
4.22 El factor principal que hay que tener presente al establecer la compensación es que debe especificarse claramente y conocerse con certidumbre. Esto no impide que haya elementos 'gratuitos', como las disposiciones consuetudinarias vigentes sobre 'ayuda mutua', que son frecuentes en muchos países. Sin embargo, lo que sí deben excluir los acuerdos de arrendamiento son las disposiciones abusivas que estipulan que los arrendatarios y sus familias han de proporcionar elementos 'no especificados' de la renta, como por ejemplo mano de obra no remunerada.
4.23 Además de establecer el valor de la compensación y las fechas en que ha de pagarse, puede que también sea necesario reservarse el derecho a revisarla en el futuro, en una o más ocasiones especificadas. Las cláusulas de revisión suelen ser más frecuentes (y más necesarias) en los arrendamientos de larga duración, en los que el arrendatario paga normalmente una renta en efectivo. En estos casos en que el valor real de la renta puede variar a causa de la inflación o de las fluctuaciones monetarias y en que el valor relativo de los productos agrícolas puede cambiar en el curso del tiempo, revisiones periódicas protegerán los intereses financieros del propietario de la tierra y la capacidad de pagar del arrendatario.
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Recuadro 4.3 COMPENSACIÓN POR LA TIERRA EN IBOLAND (NIGERIA) Como en muchos países africanos, en Iboland era costumbre pagar por una sola vez un 'tributo' o cantidad simbólica como compensación por el uso de la tierra. Una vez pagado el tributo, los agricultores eran libres de utilizar toda la tierra que pudieran cultivar. Este sistema, conocido como arrendamiento Kola, suponía de hecho el pago de una única prima por la ocupación permanente. En muchos casos, los arrendamientos Kola se complementan con una referencia a la cantidad de tierra utilizada y al volumen de la cosecha anual. |
4.24 Aunque muchos acuerdos no se ocupan de cuestiones de indemnización, éstas pueden ser especialmente importantes para la agricultura. Esto se debe a que con frecuencia se necesita o se pide introducir mejoras o modificaciones en la tierra, con objeto de hacer que sea idónea para el fin a que está destinada. En algunos casos, esas mejoras acarrearán gastos que no pueden recuperarse al término del arrendamiento, aun cuando hayan agregado valor a la tierra. En esas circunstancias, el arrendatario debería poder reclamar una indemnización por este incremento del valor.
4.25 A la inversa, las modificaciones pueden haber perjudicado a la tierra, reduciendo de ese modo su valor. En tal caso debería ser el propietario de la tierra el que reclamara una indemnización por la pérdida de valor. Con el fin de evitar esta situación, algunos ordenamientos jurídicos insisten en que esas inversiones se amorticen mientras dura el arrendamiento. Sin embargo, esto puede desalentar inversiones importantes, especialmente cuando se acerca la fecha de expiración del arrendamiento y el tiempo disponible se reduce.
4.26 En todos los casos, una buena práctica es negociar tanto las condiciones en que ha de pagarse la indemnización como el modo en que ha de calcularse el valor de ésta. Es muy importante establecer esto, teniendo en cuenta las posibles diferencias en cuanto al equilibrio de poder entre el propietario de la tierra y el arrendatario una vez que ha comenzado el arrendamiento. En lo que respecta al cálculo de la cantidad adeudada, puede hacerse mediante un ajuste de la renta u otros tipos de compensación, o reflejarse en el valor capitalizado de la tierra.
4.27 Deberá preverse un procedimiento para solucionar las controversias que pudieran surgir. Este procedimiento se aplicaría tanto a las controversias de carácter general entre las partes como a las controversias específicas relacionadas con cuestiones tales como las revisiones de la renta, las obligaciones en materia de mantenimiento y las peticiones de mejoras. Evitar las controversias es tan importante como solucionarlas. Por consiguiente, los acuerdos deben tratar siempre de prever dónde es probable que surjan controversias, de manera que puedan tomarse medidas para evitarlas.
5.1 Mientras que en el Capítulo 4 se trató la situación general de los arrendamientos, en el presente capítulo se describen los elementos de las relaciones entre el propietario de la tierra y el arrendatario que, desde el punto de vista jurídico, es más apropiado considerar como licencias o acuerdos personales para el uso de la tierra. De hecho, la ubicuidad de los acuerdos de aparcería en gran parte de África, Asia y América del Sur indica que sigue siendo la forma dominante de arrendamiento en la agricultura. La aparcería y otros acuerdos de licencia dan lugar a una distribución de las obligaciones en lo que concierne al cultivo entre el propietario de la tierra y el aparcero o titular de la licencia, por lo que tienen un estatus y unas repercusiones diferentes. Mientras que el arrendamiento implica una situación en la que una de las partes da la tierra en arriendo a la otra, un acuerdo de aparcería o de licencia implica una situación en la que una de las partes concede una licencia a la otra. En el acuerdo de licencia se supone que el propietario de la tierra participará más activamente en su cultivo. Sin embargo, en muchas regiones (especialmente en aquellas donde hay grandes explotaciones agrícolas) rara vez participan activamente en el cultivo, salvo para proporcionar acceso a la tierra y unos pocos insumos al aparcero.
5.2 Puede que los derechos a la tierra que transfiere su propietario en virtud de un acuerdo de licencia sean inferiores a los que se transfieren mediante un arrendamiento. Sin embargo, de esto no se desprende necesariamente que un acuerdo de licencia deba ser menos amplio que un acuerdo de arrendamiento. De hecho, asegurándose de que el acuerdo de licencia tiene debidamente en cuenta los insumos y productos compartidos, se puede conseguir que sea tan complejo como el de arrendamiento, aunque en diferentes formas.
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Recuadro 5.1 BUENAS PRÁCTICAS EN ACUERDOS DE LICENCIA
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5.3 Como en el caso de los arrendamientos, hay varias disposiciones esenciales que deben tenerse en cuenta en todos los acuerdos de licencia. En los acuerdos de licencia sencillos, las disposiciones esenciales están relacionadas con la certidumbre y la claridad, especialmente en lo que concierne a las partes, la razón por la que se concede la licencia, la duración del acuerdo y la contrapartida por la licencia que se ha acordado. Las licencias de aparcería pueden ser más complejas, ya que han de tener plenamente en cuenta la relación entre el propietario de la tierra y el aparcero en cuanto a la parte que les corresponde. Por consiguiente, esta sección se ocupará de los acuerdos de aparcería en particular, y no de los acuerdos de licencia en general. En el Recuadro 5.1 se indican las disposiciones esenciales de los acuerdos de aparcería. De conformidad con lo expuesto en el Capítulo 4, estas prácticas no cambian el equilibrio de poder entre las partes, sino que aclaran el acuerdo. Sin embargo, incluso en los ordenamientos jurídicos en los que existen desequilibrios, recomendaciones tales como la de introducir transparencia en la evaluación de los productos de la cosecha puede contribuir a evitar controversias.
5.4 Al igual que el acuerdo de arrendamiento, el de aparcería debe referirse a las partes por su nombre, dado especialmente que se trata de un acuerdo personal entre un propietario y un aparcero.
5.5 Esta distribución puede concernir a la totalidad de la tierra, a una parte de ésta o a una explotación agrícola. Esta cuestión es fundamental para la relación entre el propietario de la tierra y el aparcero, ya que establece la razón por la que se llega al acuerdo (e, indirectamente, el motivo por el que no se efectúa un arrendamiento) y el modo en que se administrará la tierra. Como el acuerdo no implica la transferencia de los derechos de propiedad, será necesario especificar el derecho de acceso del aparcero a la tierra para llevar a cabo las operaciones agrícolas.
5.6 Como en el caso del acuerdo de arrendamiento, se deberá determinar de antemano la fecha de comienzo y la duración del acuerdo. En un acuerdo de aparcería es fundamental asegurar que las partes tengan suficientes oportunidades para cumplir el acuerdo previsto. El tiempo necesario para lograr ese propósito puede variar desde unos pocos meses, en el caso del cultivo durante una sola campaña agrícola, hasta varios años, en el caso de la ganadería. Puede suceder también que cualquiera de las partes desee añadir cláusulas de rescisión. Estas cláusulas podrían estar relacionadas con acontecimientos externos concretos, como que la tierra sea necesaria para otros fines especificados, o con el incumplimiento del acuerdo por una de las partes.
5.7 Esta disposición se refiere a cuál de los interesados se encargará de suministrar cuáles de los insumos necesarios para cultivar la tierra. Aunque en la práctica ambas partes suelen suministrar insumos, el acuerdo puede comprender desde una simple división entre la totalidad del capital fijo y variable (propietario de la tierra) y de la mano de obra (aparcero), hasta un acuerdo sumamente complejo. En el primer caso puede que sea suficiente una breve referencia a la división. En el segundo caso, podría ser necesario hacer un inventario de todo el capital y equipo, asignando a cada partida un porcentaje concreto. Si resulta apropiado para la escala del acuerdo, se deberá mencionar también cuál de las partes se hace cargo de cuáles costos, seguros, reparaciones y mantenimiento, y a cuál de las partes incumbe sufragar los gastos relacionados con la explotación agrícola.
5.8 En lugar de referirse a la renta, como en el caso del contrato de arrendamiento, el acuerdo de aparcería deberá referirse a la distribución de la producción material bruta de la tierra. Esto puede hacerse mediante una simple división con arreglo a la distribución de los insumos convenida entre las partes. Otra posibilidad sería utilizar una división más compleja que no sólo respondiera a la distribución relativa de los insumos sino también a cómo han influido esos insumos en los productos. Un ejemplo de ello sería la división de una primera porción de productos -normalmente hasta un límite acordado- con arreglo al valor estricto de los insumos, seguida de la asignación del resto de los productos con arreglo a la aportación (insumos) en materia de administración. Teniendo en cuenta el valor de la tierra, es probable que el propietario de ésta consiga una parte mayor de los productos iniciales, mientras que la aportación más importante del agricultor en lo que respecta a la administración justificaría una parte mayor de los productos finales.
5.9 Las controversias pueden estar relacionadas con cualquier aspecto del acuerdo, pero las más habituales son las relativas a la parte de la producción que corresponde a cada uno. Estas controversias suelen deberse a una falta de confianza entre el propietario de la tierra y el agricultor. Por ejemplo, es frecuente que el propietario considere que la producción bruta total es mayor de lo que manifiesta el agricultor, lo que implica que éste último se ha quedado con una parte mayor de lo convenido en un principio.
5.10 Aunque para tales casos deberían especificarse procedimientos de solución de controversias análogos a los que se utilizan en los arrendamientos, una buena práctica sería evitar de entrada las controversias de esta índole. Esto puede conseguirse incluyendo en el acuerdo la condición de que el agricultor comunique al propietario de la tierra cuándo tendrá lugar la recolección. De este modo el propietario tendrá la oportunidad de verificar la producción bruta, ya sea personalmente o delegando ese derecho en un tercero independiente.
6.1 Este capítulo se centra en las buenas prácticas para asegurar la ejecución satisfactoria de los arrendamientos agrícolas. A este respecto, cabe hacer una distinción entre los factores técnicos, que están directamente relacionados con las condiciones del arrendamiento, y los factores contextuales, que están relacionados con el entorno en el que se desarrolla el arrendamiento y que se examinarán en la Parte 3. A fin de lograr unas buenas prácticas es fundamental elaborar un mecanismo eficaz para mejorar los contratos de arrendamiento agrario. Al estudiar mejoras relacionadas con los factores técnicos, se hará hincapié en promover medidas factibles.
6.2 En muchos países es fácil disponer de modelos de arrendamiento. Estos modelos son preparados a veces por el gobierno, como formas de acuerdo reconocidas oficialmente, por el propietario de la tierra o por grupos de agricultores, como servicio a sus miembros. También pueden solicitarse a menudo modelos de arrendamiento a abogados u otras personas que intervienen en la redacción de los contratos. Si bien este procedimiento tiene necesariamente un carácter general, asegura de hecho que al redactar el contrato se tengan en cuenta todas las cuestiones fundamentales, incluso si se toma la decisión de modificarlas o pasarlas por alto.
6.3 Puede parecer que la elaboración de un modelo de arrendamiento suprime la flexibilidad que suele exigirse en las relaciones entre el propietario de la tierra y el arrendatario26. Sin embargo, no es necesario que esto suceda. Si se utilizan los elementos esenciales del arrendamiento esbozados en estas Directrices, la forma más sencilla de contrato puede tener una longitud poco superior a una página en la que se traten únicamente los aspectos fundamentales, a saber las partes, la tierra, las fechas de comienzo y de terminación y la cantidad que ha de pagarse. Para los contratos más complejos, especialmente los relativos a acuerdos de aparcería, o para el arrendamiento de una explotación agrícola, podrían añadirse otras páginas en las que se incluyan los demás elementos que han de tenerse en cuenta. Así pues, un modelo de arrendamiento puede de hecho comprender un número variable de páginas, según la complejidad del acuerdo y los deseos de las partes.
6.4 La elaboración de un modelo de arrendamiento puede estar relacionada con lo que oficialmente se prevé que ha de incluirse en tales acuerdos, como por ejemplo una división típica o ideal de derechos y obligaciones en lo que concierne tanto a los insumos como a los productos. Estas previsiones normativas no son vinculantes ni limitan los derechos de las partes a decidir sus propias condiciones, pero pueden utilizarse en caso de controversia para denotar los tipos de derechos y obligaciones que suelen encontrarse en tales acuerdos. Uno de estos derechos se refiere a la previsión de que todos los acuerdos relativos al arrendamiento de una explotación agrícola entera se harán por escrito. De este modo cualquiera de las partes en un acuerdo que no conste por escrito podrá hacer valer su derecho a un acuerdo escrito, con sujeción a las condiciones de arrendamiento que se hayan convenido previamente.
6.5 Además de promover buenas prácticas al acordar las condiciones del arrendamiento, deberían tomarse también las disposiciones necesarias para asegurar que los acuerdos de arrendamiento, especialmente los de larga duración, se conserven en lugar seguro, de manera que, en caso de controversia, cualquiera de las partes pueda tener acceso al texto convenido originalmente. Algunos ordenamientos jurídicos exigen el registro de los arrendamientos a largo plazo (por ejemplo, de más de 20 años de duración), para dar publicidad al hecho. De esta manera se asegura que cualquiera de las partes que tenga la intención de entablar negociaciones con el propietario de la tierra esté al corriente de que hay otras personas que tienen derechos importantes sobre la propiedad. Habida cuenta de que en algunos ordenamientos jurídicos el cumplimiento de este requisito podría entrañar dificultades y costos considerables, una medida provisional o alternativa podría ser la de delegar la función de registrador en un miembro de alta categoría de la comunidad local.
6.6 Uno de los factores principales que impiden el desarrollo de los contratos de arrendamiento en todas las partes del mundo es la falta de información apropiada sobre las tendencias y prácticas vigentes en esa materia. Por ejemplo, el establecimiento de un sistema sencillo para dejar constancia de las rentas, las tasas y la distribución de los insumos y los productos puede hacer que los arrendatarios estén en una posición mucho más firme para negociar un arrendamiento. Asimismo, un sistema de este tipo permite a los propietarios de la tierra informarse de si están obteniendo o no el rendimiento adecuado de su tierra. Teniendo en cuenta la multitud de variables que pueden influir en las rentas y otros pagos, es a nivel local donde mejor suelen comprobarse los sistemas de esta índole, que podrían combinarse con el registro de la documentación relativa a los contratos de arrendamiento. Sistemas más complejos podrían incluir asimismo listas de obligaciones comunes respecto de los arrendamientos y una referencia a los precios de los productos básicos y a otras fuentes de información útil, como el costo del crédito y su disponibilidad.
