En un acuerdo de arrendamiento deberían incluirse los elementos que se especifican a continuación. Aunque quizá no sea necesario incluirlos todos, es recomendable no omitir demasiados. De lo contrario, podría correr peligro la seguridad del arrendamiento.
Nombres de las partes
Fecha de comienzo y duración del acuerdo
Descripción de la propiedad
Renta
Derechos de posesión y uso
Mantenimiento de la tierra
Situación de la tierra en el momento de su devolución
Introducción de mejoras o cambios de uso
Disposiciones sobre indemnización
Responsabilidad del pago de los impuestos y otros cargos
Solución de disputas
Registro del acuerdo.
Los nombres de las partes son un elemento central del acuerdo. Ofrecen cierta protección y sirven de base para aumentar la confianza entre los implicados. Un acuerdo entre un arrendatario y un propietario individuales es sencillo.
En cambio, si hay más de un propietario, convendría hacerse la siguiente pregunta: ¿Poseen toda la explotación conjuntamente (lo que permitiría utilizar un solo acuerdo) o cada uno es dueño de una parte (lo que aconsejaría la utilización de acuerdos complementarios independientes)?
Si hay más de un arrendatario, el acuerdo puede
garantizar que el arrendamiento continúe en el caso de que uno de ellos
fallezca. Ello podría conseguirse haciendo que en el contrato se incluyan
los nombres de todos los miembros de la familia que trabajarán juntos en
la tierra que se va a alquilar. Muchas veces, el jefe de hogar varón es
la única persona mencionada en el arrendamiento pero, si falleciera, los
miembros de la familia podrían verse privados de la tierra que
están cultivando.
La fecha de comienzo indica cuándo tiene lugar la transferencia de la propiedad del propietario de la tierra al arrendatario. La duración del acuerdo puede variar, naturalmente, y puede adoptar diversas formas. Puede ser un plazo fijo (por ejemplo, un año), con o sin opción de renovación; puede ser también de carácter periódico (por ejemplo, mensual o anual, pero que continuaría mientras una de las partes no presentara la notificación requerida), muchas veces con sujeción a un plazo inicial mínimo. Algunos acuerdos permiten también una «prolongación». Ello significa que, al final del arrendamiento, el arrendatario puede permanecer en la tierra durante un tiempo previamente especificado.
Es importante que el arrendatario trate de acomodar la duración del arrendamiento a los resultados deseados. Ello podría estar en relación con el tipo de cultivos que se van a producir. Por ejemplo, el ciclo de algunas hortalizas es de sólo varios meses, mientras que en otros casos (como los cocoteros) el ciclo es de 50 años.
Es posible que tanto el propietario de la tierra como el
arrendatario traten de acomodar la duración del arrendamiento a
determinadas circunstancias familiares. Por ejemplo, el propietario de la tierra
quizá desee arrendar ésta únicamente hasta que la
próxima generación tenga la edad suficiente para cultivar.
Es importante describir de forma clara e inequívoca la
propiedad que se arrienda. En la descripción debería especificarse
cómo se determina la superficie de la tierra, por ejemplo, por algunas
características físicas que determinan sus lindes o mediante
levantamientos o planos. Cuando se trata de una parcela pequeña que deba
alquilarse con plazos inferiores a un año (por ejemplo, para pastoreo
estacional), puede ser suficiente un sencillo boceto. Cuando se trata de plazos
más largos y de parcelas de mayor tamaño, sería preferible
un plano y una descripción por escrito. En estos documentos se
explicará qué es exactamente lo que se incluye o no en el acuerdo,
y pueden servir de base para otros acuerdos.
El arrendatario normalmente paga la renta u otra
compensación como una parte de la cosecha. Para la protección
tanto del propietario de la tierra como del arrendatario, es fundamental que la
renta se especifique de forma inequívoca. Aun cuando quizá no se
sepa el monto de la renta al comienzo del acuerdo, debería especificase
claramente cómo se va a calcular y cuándo debe pagarse.
Quizá sea también necesario reservar el derecho a revisar la renta
en el futuro, sobre todo en los arrendamientos de larga duración. En
estos casos, el monto de la renta podría cambiar debido a la
inflación o a las fluctuaciones cambiarias. Por otro lado, podría
cambiar también el valor de los productos agrícolas. Por ello, las
revisiones periódicas protegerán el interés financiero del
propietario así como la capacidad de pago del arrendatario.
Uno arrendamiento es el nivel de capacidad de posesión
y uso de la de los elementos determinantes de un contrato de tierra que se
reconoce al arrendatario. Esa capacidad es máxima cuando se trata de un
«arrendamiento pleno», en virtud del cual el arrendatario tiene la
posesión total y exclusiva de la tierra. Ello significa que el
propietario deberá acordar con el arrendatario su acceso a la tierra, por
ejemplo, para las inspecciones periódicas de la finca. Si el
arrendamiento es anual, estas inspecciones podrían tener lugar al mismo
tiempo que se prepara o renueva el arrendamiento. Por otro lado, es posible que
el propietario de la tierra deba tener acceso a ésta para cumplir
obligaciones específicas de mantenimiento o reparación. Una buena
práctica sería también que el arrendatario tuviera libertad
de elección sobre los cultivos que va a plantar, dentro de límites
adecuados, aunque ello podría ser difícil en los acuerdos de breve
duración.
Una buena práctica sería incluir una
descripción completa de las obligaciones de mantenimiento y
reparación tanto del propietario de la tierra como del arrendatario. Los
detalles dependerán de la duración y condiciones del
arrendamiento. Por ejemplo, los arrendamientos a más largo plazo suelen
representar una mayor obligación para el arrendatario. Este tipo de
acuerdos debería incluirse aun cuando se arriende sólo una
pequeña parcela de tierra. Incluso en estos casos, quizá
debería prestarse atención a los canales de drenaje y a los
linderos.
En todos los arrendamientos debería considerarse la situación de la tierra en el momento de su devolución al propietario. Podría incluirse un acuerdo por parte del arrendatario de devolver la tierra en condiciones semejantes a las existentes al comienzo del arrendamiento, cualquiera que sea la división de las responsabilidades de mantenimiento descritas en el apartado «Mantenimiento de la tierra». Otra posibilidad sería un acuerdo por parte del arrendatario de devolver la tierra en «buen estado», en vez de en «condiciones semejantes». El acuerdo de devolver la tierra en buen estado puede obligar primero al arrendatario a acondicionar la tierra debidamente.
En el caso de una parcela de tierra de gran extensión o
de un acuerdo a largo plazo, es importante preparar una declaración
detallada de la situación física de la propiedad en el momento en
que se arrendó.
Es buena práctica adoptar medidas para evitar que el
arrendatario haga modificaciones o cambios de uso sin el consentimiento
explícito del propietario de la tierra. Deberían especificarse
expresamente las posibles restricciones de ese acuerdo general, por ejemplo, la
protección de una parcela para evitar el paso del ganado.
Muchas veces el arrendatario quizá necesite mejoras o modificaciones en la tierra para poder utilizarla debidamente. En algunos casos, estas mejoras conllevan costos que no se podrán recuperar al final del arrendamiento. Al mismo tiempo, aumentan el valor de la tierra. En tales casos, el arrendatario debería poder exigir una indemnización por este aumento del valor.
Naturalmente, puede ocurrir también lo contrario: las modificaciones pueden haber provocado daños en la tierra y reducido su valor. En este caso, el propietario de la tierra podría exigir una indemnización.
Por ello, conviene negociar e incluir en el arrendamiento la
obligación de solicitar autorización expresa del propietario de la
tierra para introducir mejoras y modificaciones. En el arrendamiento
deberían especificarse también las condiciones en que se debe
pagar la indemnización y la forma en que se va a calcular el valor de la
misma.
En los acuerdos de duración más larga, sobre todo cuando el arrendatario goza de posesión exclusiva, el propietario de la tierra quizá deba asignar la responsabilidad del pago de las diversas cargas asociadas con la propiedad. Estas cargas podrían incluir los impuestos y cargos locales (por ejemplo, los correspondientes al agua), una proporción del costo de mantenimiento de los recursos compartidos (como los caminos de acceso y el drenaje) y los seguros de incendio, robo y otros daños.
También en este caso, el tipo y el alcance de estas
responsabilidades y obligaciones deberían especificarse en el
arrendamiento, y dependerán del carácter de la tierra que se
arrienda y de la duración del acuerdo.
En el arrendamiento debería especificarse también la manera de solucionar las disputas que puedan surgir. Esta disposición debería incluir las disputas de carácter general entre las partes (por ejemplo, acerca de la interpretación del texto del acuerdo), así como conflictos concretos relacionados con temas como la revisión de la renta, las obligaciones de mantenimiento y las solicitudes de introducir mejoras.
Naturalmente, el arrendamiento mismo debería tratar de
prever dónde pueden surgir disputas, a fin de evitarlas por completo. Por
ejemplo, si la cosecha se va a dividir entre el arrendatario y el propietario de
la tierra, en el acuerdo se debería especificar que el arrendatario
deberá comunicar al propietario cuándo se va a recoger la cosecha,
lo que permitiría a ambas partes comprobar el rendimiento de los
cultivos.
Los contratos de arrendamientos de una parcela de tierra son muchas veces verbales. No obstante, en muchos casos conviene asegurarse de que se registran por escrito. En algunos países, todos los arrendamientos agrícolas deben hacerse por escrito, e incluso en un determinado estilo o formato, o ratificarse con un sello oficial. En algunos casos, los arrendatarios prefieren hacer registrar sus contratos.
La disposiciones legales varían según las
jurisdicciones, y los propietarios y arrendatarios deben comprender qué
tipo de disposiciones existen en el lugar en que se encuentran. Debería
utilizar dichas disposiciones para garantizar la máxima flexibilidad,
protección y seguridad.
