Les éléments ci-après doivent être inclus dans un contrat de fermage. Ces éléments ne seront pas toujours tous inclus. Toutefois, un contrat de bail sera en général plus sécurisant s’il est relativement complet par rapport aux aspects suivants:
Noms des parties
Date d’entrée en vigueur et durée de l’accord
Description des biens
Loyer
Droits de possession et d’utilisation
Entretien de la terre
État de la terre à l’expiration du bail
Améliorations ou modifications d’utilisation
Clauses d’indemnisation
Responsabilité en matière de paiement des impôts et d’autres taxes
Règlement des différends
Enregistrement de
l’accord.
· Noms des parties
L’identification des parties est un aspect fondamental de l’accord. Elle garantit un certain degré de protection et de confiance entre les intéressés. Un accord conclu individuellement entre un propriétaire et un fermier ne pose pas de problème.
Toutefois, s’il existe des copropriétaires, la question se pose de savoir s’il s’agit d’une propriété conjointe (ce qui donnera lieu à la conclusion d’un seul accord) ou si la propriété est subdivisée (ce qui nécessitera des accords complémentaires distincts)?
S’il y a plusieurs fermiers ou co-locataires, il faudra veiller à ce que le bail demeure valide en cas de décès de l’un d’entre eux. À cet effet, il pourra être utile d’inclure dans le bail le nom de tous les membres de la famille qui travailleront sur la terre louée.
Bien souvent, seul le nom du chef de famille de sexe masculin
figure dans le contrat, mais s’il décède les membres de sa
famille risquent d’être privés de la terre qu’ils
exploitaient.
· Date d’entrée en vigueur et durée de l’accord
La date d’entrée en vigueur indique à partir de quel moment la responsabilité de la terre passe du propriétaire au fermier. La durée de l’accord peut varier et revêtir diverses formes. Il peut s’agir d’un bail à durée déterminée (un an par exemple), avec ou sans faculté de renouvellement; ou périodique (pour une durée mensuelle ou annuelle renouvelable, jusqu’à préavis de résiliation de la part de l’une des parties), sous réserve souvent d’un terme initial minimum. Certains baux prévoient également une extension automatique qui permet au fermier de rester sur sa terre à l’expiration du bail pour une durée spécifiée.
Il importe que le fermier essaie d’obtenir un bail d’une durée correspondant aux résultats souhaités, compte tenu notamment des cultures prévues. Ainsi, si le cycle végétatif complet de certains légumes est de quelques mois seulement, celui du cocotier peut atteindre 50 ans.
De même, la durée du bail pourra être
liée aux exigences de la famille. Ainsi, un propriétaire terrien
peut souhaiter ne louer sa terre que jusqu’au moment où la
génération montante sera prête à
l’exploiter.
· Description des biens
Il importe, dans tous les cas, que les biens loués
soient clairement décrits. Il conviendra notamment d’indiquer
comment les limites de la propriété ont été
déterminées (marque physique des frontières ou par
levés ou plans). Dans le cas de petits lopins de terre loués pour
moins d’un an (accord de pacage saisonnier, par exemple), un simple croquis
suffira. Pour des baux de longue durée ou portant sur des exploitations
plus vastes, il sera préférable d’inclure un plan et une
description écrite qui non seulement permettront de déterminer
quels sont les éléments inclus, mais qui pourront aussi constituer
la base d’autres
accords.
· Loyer
Normalement le fermier paie un loyer ou verse une autre
contrepartie (comme une part de la récolte) au propriétaire. Il
est indispensable, pour la protection tant du propriétaire terrien que du
fermier, que la contrepartie versée soit spécifiée et
certaine. Même si la valeur effective de cette contrepartie n’est pas
connue au début du bail, celui-ci devra spécifier clairement
comment la contrepartie sera calculée et quand elle sera exigible. Il
pourra être nécessaire également de prévoir une
éventuelle révision de la contrepartie à une ou plusieurs
dates ultérieures, notamment pour les baux de longue durée. La
valeur réelle du loyer peut en effet varier en raison de l’inflation
ou de fluctuations monétaires ou lorsque la valeur relative des produits
agricoles change avec le temps. Des révisions périodiques
protégeront alors les intérêts financiers du
propriétaire et les capacités de paiement du
fermier.
· Droits de possession et d’utilisation
L’étendue des droits de disposition de la terre
dont bénéficie le preneur est l’un des principaux
éléments distinctifs du contrat de fermage. Le degré le
plus élevé est celui du contrat de fermage pur et simple,
où le fermier dispose intégralement et exclusivement de la terre.
Ceci signifie que le propriétaire devra prendre rendez-vous pour
accéder à sa terre, par exemple pour l’inspecter
périodiquement. S’il s’agit d’un bail renouvelé
chaque année, ces inspections pourront avoir lieu au moment de la
préparation ou du renouvellement du bail. De même, le bailleur peut
avoir des obligations spécifiques en matière de maintenance ou de
réparation et devra se réserver le droit d’accéder
à la terre pour s’acquitter de ses obligations. Les bonnes pratiques
voudraient aussi que le fermier ait, dans des limites appropriées, le
droit de choisir le type de culture qu’il entend exploiter, bien que cela
soit parfois difficile dans le cas de baux de courte
durée.
· Entretien de la terre
Les bonnes pratiques veulent que le bail répartisse les
obligations de réparation et d’entretien entre le bailleur et le
preneur. Cette répartition dépendra de la durée et des
autres conditions du bail, les baux de longue durée allant
généralement de pair avec l’imposition d’obligations
plus lourdes au fermier. Des clauses de ce type doivent être incluses dans
le bail, même si celui-ci ne porte que sur une superficie réduite
car, même en pareil cas, les canaux de drainage et les clôtures
peuvent exiger un entretien.
· État de la terre à l’expiration du bail
Tous les baux devraient comporter une clause décrivant l’état dans lequel la terre doit se trouver au moment de sa restitution au propriétaire. Le bail pourra comporter une clause selon laquelle le fermier doit restituer la terre dans un état analogue à celui dans lequel elle se trouvait lors de sa location, indépendamment de la répartition des responsabilités décrite sous la rubrique «Entretien de la terre», ou bien le fermier peut s’engager à restituer la terre en «bon état», plutôt que dans une condition analogue. Dans certains systèmes juridiques, l’obligation de conserver la terre en bon état comporte également celle de la mettre d’abord dans un tel état.
Dans le cas d’une propriété de plus grande
superficie ou d’un accord à plus long terme, il importe
d’inclure une description détaillée de l’état
dans lequel se trouve la propriété lors de la conclusion du
bail.
· Améliorations ou modifications d’utilisation
Il est bon de veiller à ce que le fermier ne puisse pas
altérer la terre ou modifier son utilisation sans le consentement
exprès du propriétaire. Il peut y avoir des exceptions qui doivent
être spécifiées, par exemple s’il faut ériger
une clôture pour protéger une parcelle des incursions du
bétail.
· Clauses d’indemnisation
Le fermier doit souvent améliorer et modifier la terre pour qu’elle puisse être utilisée. Parfois, ces améliorations supposent des coûts qui ne peuvent pas être récupérés à l’expiration du bail, mais qui ajoutent de la valeur à la terre. En pareil cas, le fermier doit pouvoir obtenir une indemnisation pour cette augmentation de valeur.
Inversement, des altérations peuvent avoir endommagé la terre et l’avoir dévalorisée. Dans ce cas, ce sera le propriétaire qui voudra réclamer une indemnisation.
Dans tous les cas, il est bon de négocier et
d’inclure dans le bail une clause exigeant le consentement exprès du
propriétaire en cas d’amélioration et
d’altération. Le bail doit aussi spécifier les conditions
dans lesquelles une indemnisation sera versée, ainsi que la façon
dont elle sera
calculée.
· Responsabilité en matière de paiement des impôts et d’autres taxes
Dans les baux de longue durée, notamment si la jouissance exclusive de la terre est accordée au fermier, le propriétaire pourra devoir définir les responsabilités respectives en ce qui concerne le paiement de divers droits liés au bien. Il pourra s’agir d’impôts et de droits locaux (comme les droits d’eau), d’une proportion des frais d’entretien des ressources communes (comme les routes d’accès et les réseaux de drainage) et d’une prime d’assurance couvrant les risques de vol, d’incendie et d’autres dégâts.
Encore une fois, ces responsabilités et obligations
devront être spécifiées dans le bail et dépendront de
la nature de la terre louée et de la durée escomptée du
bail.
· Règlement des différends
Le bail devrait également comporter une disposition relative au règlement d’éventuels différends. Cette disposition devrait couvrir aussi bien les différends de caractère général entre les parties (à propos, par exemple, de l’interprétation du libellé du bail) que des différends spécifiques touchant des points comme la révision du loyer, l’obligation d’entretien ou les demandes d’améliorations.
Dans tous les cas, le bail devrait essayer de prévoir
dans quels domaines des litiges pourront surgir de façon à faire
le nécessaire pour les éviter. Ainsi, si la récolte doit
être divisée entre le fermier et le propriétaire, le bail
devrait stipuler que le fermier doit informer le propriétaire de la date
à laquelle la récolte est prévue, de façon que les
deux parties puissent évaluer la récolte
effective.
· Enregistrement de l’accord
Les contrats concernant l’occupation de biens fonciers sont souvent conclus oralement. Toutefois, il est préférable de les établir par écrit. Dans certains pays, tous les baux agricoles doivent être établis par écrit dans un style ou un format particuliers ou sous sceau légal. Dans certains cas, les fermiers choisissent de faire enregistrer leurs baux.
Les dispositions juridiques varient selon les juridictions et
tant les propriétaires que les fermiers doivent être au courant des
dispositions en vigueur au niveau local. Ils devraient tirer parti de ces
dispositions pour disposer d’un maximum de souplesse, de protection et de
sécurité.
