1.3 لأساس في ترتيبت الايجارات الغعالة هو افتراض وجود عالاقة ثلاثية بين الملاك والمستأجرين والدولة وهذه العلاقة هي في أساسها علاقة مسؤولية تبادلية إذ يقع على كل طرف عدد من الواجبات التي لا بد من أدائها. والواجب الأساسي منها يقع على الدولة إذ يكون عليها إيجاد الإطار المناسب الذي يسمع لكل من المالك والمستأجر بالعمل سويا".
2.3 ورغم وجود أوجه تباين في الإيجارات الزراعية فإن هناك خصائص مشتركة بينها تكون موجودة في كل عقد. ففي معظم هذه الترتيبات تظهر قضايا المخاطرة والأمن والثقة. وحتى في النطم التي بلغت أكبر مرحلة من التنظيم تظل العلاقة بين المالك والمستأجر قائمة على التقة بين الطرفين. فمتى توافرت الثقة تكون للمستأجر حرية أكبر وحوافز أكبر للعمل، مهما تكن طبيعة عقد الإيجار نفسه أما اذا انعدمت الثقة فيصعب الاستمرار في العمل سويا".
من العترف به فى بعض بلدان وسط أوروبا أن تغيير حقوق الملكية، وخصوصا" ملكية الأراضي، يحتل مكانة كبيرة في التحول إلى اقتصاد السوق. ولكن بعد 70 سنة من الزراعة الجماعية التي تديرها الدولة فإن إعادة الأرض إلى أصحابها، مهما يكن اساسها، لن تؤدي تلقائيا" إلى نشوء عائلات زراعية تعمل على نطاق صغير وبالطريقة التجارية والواقع ان كتيرا" من الذين طالبوا بأراضيهم حاولوا في نفس الوقت حماية ملكيتهم من الانكماش وذلك إما بتأجير الأرض للجمعية التعاونية أوعمل ترتيبات مشاركة عكسية مع الجمعية فمثلا" في رومانيا يمكن بيع الأرض المستردة فورا"، كما يمكن شراء أرض أخرى إلى جانبها بحد نقصى 100 هكتار. ولما كان متوسط مساحة الأراضي المستردة لا تتجاوز 4 أو 5 هكتارات ولهذا فإن معظم الملاك للجدد ينضمون إلى جمعيات للتعاون الإنتاجية على أساس التأجير او المشاركة في المحصول. وبهذا ظهر شكل من أشكال الإدارة الجماعية من خلال عقود التأجير والمشاركة العكسية في المحصول، وهو شكل يحقق التدرج في تغيير نوع إدارة الأرض، رغم ان استرداد الملكية كان سريعا".
.Brooks, KM. .1993 Property rights in ) land ، pp. 125-136 in Braverman, A)
Brooks, K..M. and Csaki, C.(eds) The agricultural transition in Central and Eastern
.(Europe and the former USSR. Washington , DC: World Bank
3.3 رغم الاعتراف بأن كثيرا" من المستأجرين يجدون أنفسهم في حالة عزلة نسبية وفي موقف تفاوضي ضعيف فإن الإرشاد إلى السلوك الجيد يجب أن يقوم على تحسين توازن القوى بما يسمح لكل من الطرفين ببلوغ الأهداف التي يراها مقبولة في نظره (حتى ولو لم تكن مثالية)(6) . وفي هذا الإطار تظهر القضايا الرئيسية التالية أمام الملاك والمستأجرين على السواء:
5.3 وهذه القضايا ليست سلسلة متصلة يحاول فيها المالك أن تكون الإيجارات أقصر مدة وأقل رسمية في حين يحاول المستأجر عكس ذلك تمامأ، بل إن القضايا اعقد من ذلك وتنطوي على أبعاد متعددة ويبين الشكل التالي هفه الأبعاد بطريقة مبسطة فالمصفوفة تبين في كل حالة مدة الإيجارة مقابل درجة الرسمية في العقود. والمربع الأيسر الأعلى يبين الترتيبات قصيرة الأجل وغير الرسميه في حين أن المربع المقابل له أي الأسفل الأيمن يبين الترتيبات طويلة الأجل والرسمية.
6.3 وفي كل واحد من المربعات هناك عوامل إيجابية وعوامل سلبية، ويبين الإطار 13 هذه العوامل بالنسبة للمالك، كما يبينها الإطار 23 بالنسبة للمستأجر.
7.3 ويتبين من الإطارين 13 و 3-2 أن المالك ربما يحقق فائدة اكبر في الإيجارات غير الرسمية قصيرة الأجل وأن المستأجر ربما يحقق فائدة أكبر في الإيجارات الرسمية طويلة الأجل، ولكن هناك جوانب سلبية وإيجابية في كل نوع من هذين النوعين. فمثللا" يحقق المالك المرونة والإشراف والرقابة ويحصل على حصة كبيرة من ناتج المزرعة في حالة الإيجارات غير الرسمية قصيرة الأجل. ولكن عليه ان يوازن بين ذلك وبين ضرورة الاشتراك في عمليات الزراعة، وعدم الاطمئنان إلى الحصة الصافية التي سيحصل عليها من الإنتاج (لأنه سيكون قد قدم معظم القدرات الأخرى غير العمل) هذا إلى جانب صعوبة الإبقاء على مستأجر جيد. وعلى عكس ذلك فإن انخفاض الإيراد الإجمالي، وعدم وجود الإشراف والرقابة وانعدام المرونة في حالة الإيجارات الرسمية طويلة الأجل يقابله الأمن والاطمئنان إلى إيراد معروف مقدمأ يدفعه مستأجر جيد لديه حافز على الاستثمار في الأرض.
8.3 وتكون النتائج مختلفة بالنسبة للمستأجر. فهو في العادة يستفيد أكثر فائدة من الأمن والاطمئنان والشفافية في إيجار رسمي طويل الأجل. ولكن الإيجار غير الرسمي قصير الأجل ربما يكون طريقأ رخيصأ نسبيأ للحصول على الأرض أمام المزارع الذي لا يملك أرضأ. بل انها في الحقيقة قد تكون هي الطريق الوحيد. ولما كان من المحتمل أن يشترك المالك في الزراعة فإن هذا الشكل من الحيازة ربما يسمح أيضا بالحصول على رأس المال الضروري للزراعة كما أن الإيجارات غير الرسمية قصيرة الأجل توفر قدرأ من المرونة غير موجود في الإيجارات الأطول أجلأ، وتسمح للمزارعين المستقرين بالاستفادة من فرص السوق بوجه خاص، أو تعويض ضعف المحاصيل أو انخفاضها في قطع الأرض التي يملكونها. وقد حدث ذلك في إنكلترا وويلز بعد تحرير نظام الإيجارات الزراعية عام 5 19 9 مما جعل من السهل إبرام عقود إيجار قصيرة ايجل (11).
9.3 وفي نهاية الأمر فإن اختيار مدة الإيجار ومستوى الرسمية فيه بحيث تناسب شخصأ بعينه هو مسألة تعتمد على ظروف هذا الشخص. فتفضيل الملاك في الظاهر للإيجارات قصيرة الأجل يستند مثلا" الى افتراض وجود عدد كبير من المستأجرين الراغبين والقادرين على المنافسة للحصول على الإيجلر. أما في عكس هذه الحالة، كما يحدث في ظروف الكساد الزراعي في بلد متقدم، فربما يسعى المالك أكثر إلى تشجيع المستأجر على البقاء- وربما يفعل ذلك بأن يوفر له الأمن طويل الأجل. وبالمثل فإن تفضيل المستاجرين في الظاهر للإيجارات طويلة الأجل يقوم على افتراض أنهم جميعأ قادرون على تحمل هذا الالتزام وراغبون في تحمله
10.3 ويوحي الاطاران السابقان بأن كلا" من المالك والمستأجر يستفيد في الأغلب من الإيجارات الطويلة الأجل لا من الإيجارات القصيرة الأجل. فالإيجارات الطويلة توفر بوجه خاص قدرا" من الاطمئنان والاستدامة عنها في الإيجارات قصيرة الأجل. كما أنها تميل أيضا" إلى الفصل بوضوح في المصالح والإشراف بين المالك والمستأجر مما يعطي للمستأجر حرية أكبر ويضمن للمالك عائدا" دون مخاطر كبيرة. ولكن في مقابل ذلك كثيرا" ما يدعي المالك أن الايجارات الأطول أجلا" غير مقبولة إذا كانت تقلل من قدرته على مرونة استغلال قرص السوق، وهي فرص كثيرا"ما تكون مرتبطة بالتنمية في غير القطاع الزراعي (12) . وبصرف النطر عن فقدان الأراضي الزراعية فمن الممكن إضافة شرط استرداد في الإيجار يسمح للمالك باسترداد الحبازة من اجل تنفيذ بعض أنشطة محددة لآغراض التنمية غير الزراعية (13) .
11 .3 ولكن لابد من الاعتراف بأن هذا المنظور السوقي يتجاهل اختلال ميزان القوى بين المالك والمستاجر (الذي ليس دائما" في مصلحة الأخير). فهذا الاختلال قد يكون معناه في نهاية الأمر أن فكرة الاختيار في حد ذاتها غير واردة وأن المقارنة بين الإيجابيات والسلبيات حسب مدة الإيجار أمر لا معنى له. وبذلك يكون هناك عدم استقرار دائم في العلاقة بين المالك والمستأجر، خصوصأ إذا كان الأمن محدودا" أنمام الطرف الأضعف.
12.3 وعند محاولة تحقيق التوازن بين احتياجات المالك والمستأجر تظهر عوامل مهمة لها تأثير عام مثل طول مدة الإيجار، والتوارث بين أفراد العائلة في حالة وفاة المستاجر، ومسألة تجديد الإيجارات وهناك امثلة كثيرة من الرقابة التشريعية الهادفة إلى تنظيم حد أدنى لمدة الإيجارات وهناك غير ذلك تقاليد عرفية قوية ومستقرة ولكن ليس هناك أدلة قوية وواضحة يتبين منها ما هي المملرسات الجيدة.
13. 3 عندما تكون هناك مدد مفروضة، كما في كثير من بلدان أوروبا الشمالية، يكون المقصود منها هي المدد الدنيا التي بمكن تمديدها لفترات أطول، وتجديدها قبل إنهاء العقد. وفي جميع هذه الحالات تكون المدد الدنيا طويلة (في حدود 10 سنوات) في حين أن المدد المتفق عليها قد تكون ما بين 18 و 25 سنة. وفي أغلب الحالات يكهن تجديد الإيجلر تلقائيا" ما لم يعلن أحد الطرفين رغبته في إنهائها وفقا" للشروط المتفق عليها ( انظر الإطلر 33 كمثال على التجديد التلقائي للإيجلر في إنكلترا وويلز). وأما فرض حد أقصى على مدة الإيجارة فهو متبع في بلدان قليلة كما في الدانمرك مثلا" التي تنتهي فيها الإيجار بعد 30 سنة (14)
14 .3 وبعد صدور قانون الإيجارات الزراعية عام 199 5 لإصلاح نظام الحيازة في إنكلترا وويلز أصبح النظام الجديد للإيجارات الزراعية يقوم على حرية التعاقد، بما في ذلك مدة العقد وتجديد الإيجار. وتشير الدلائل إلى استمرار العمل بنظام العقود التقليدية (أي التي كانت موجودة قبل القانون) ولكن معظم الإيجارات الجديدة أصبحت قصيرة الأجل نسبيآ ولا تتضمن نصأ على الإطلاق للتجديد بعد انقضاء المدة ويلاحظ الآن أن الإيجارات الخاصة بالأرض الجرداء فقط تعقد لمدة ثلاث سنوات في حين أن الإيجارات التي تتعلق بالمزارع بأكملها (ونسبتها أقل من 10في المائة من مجموع الإيجارات) تكون لمدة 7 سنوات في المتوسط ( 15 ).
15.3 تندو الكتابات عن الممارسات الجيدة في مجال المستاجرين والتوارث وعندما تكون هناك أحكام خاصة بالتوارث تكهن حقوق الإرث مقصورة في العادة على أولئك النين يعيشين ويعملون في الأرض، ولا يجوز تحويلها إلى طرف آخر. ولكن عندما لا تكون هناك أحكام خاصة بالتوارث يثور القلق من أن وفاة المستاجر يمكن أن تؤدي الى طرد العائلة بأكملها حتى ولو كان بعض أفرادها
حظر تأجير الأراضي الزراعية لمدة أقل من سنة (قانون الملكية الزراعية عام 1948 ، المادة 2)
عند تأجير أرض لشخص ما لاستعمالها كأرض زراعية لمدة أقل من سنة يعتبر العقد مبرما" لمدة سنة مع إدخال ما يلزم من تعديلات عليه.
الإيجارات لمدة سنتين أو أكتر تطل سارية من سنة إلى أخرى، ما لم يكن هناك إشعار بإنهائها (قانون الملكيات الزراعية عام 1948 ، المادة 3)
عند عقد إيجار زراعي لمدة سنتين او أكتر لا ينتهي الإيجار عند انقضاء المدة بل يستمر (من تاريخ انقضائها) على أنه إيجار لمدة سنة ما لم يكن أحد الطرفين قد أرسل، قبل سنة على الأقل وقبل سنتين على الأكتر من التاريخ المتفق عليه للانقضاء إشعارا" مكتويا" للطرف الآخر بعزمه على إنهاء الإيجار.
قانون الملكيلت الزراعية عام 1977 ، (إشعار اخلاء العقار)، المادة 2 (1) . الإشعار المضاد
يجوز للعسمتأجر الذي تلقى إشعارا" بترك الأرض، أن يرسل، خلال شهر واحد من صدورهذا الإشعارا إشعارا" مضادا" لكتوبا" للمالك بإحالة المسألة إلى محكمة الايجارات الزراعية في المنطقة التي تقع فيها الحيازة وفي هذه الحالة لا يكون إشعلر الإخلاء ساريا" إلا إذا وافقة عليه المحكمة لسبب من الأسباب المحددة في المادة3 من قانون عام 1977.
يعملون على الأرض وكانوا مزارعين أكفاء في حد ذاتهم. وفي كثير من البلدان تلعب المرأة دورا" حيويا" في الزراعة ويتزايد الاهتمام بضرورة ضمان حصولها على الأرض بموجب نظام الميراث(16) .
16.3 وهنا ترد تساؤلات كتيرة تتعلق بالسياسة العامة عن مدى الحماية القانونية للمسمتأجرين وعاتلاتهم من احتمالات الطرد، وعن المدة التي تسري فيها هذه الحماية. ومي حالة وفاة المستاجر ليس هناك خلاف على أن عانلته يجب عليها أن تستمر في العمل قي الأرض على الاقل للمدة المتبقية من عقد الإيجار، او إلى حين عمل ترتيبات داتمة أخرى. ولكن قي كثير من الحالات قد لا تكون هذه المدة طويلة
17.3 وعندما تعيش أسرة المستأجر على الأرض التى تعمل بها تظهر صعوبات كبيرة عند الطرد. ولكن البلدان التي تحاول توفير حماية أطول اجلا" هي بلدان قليلة، وتكون هذه الحماية إما بواسطة القانون او العرف )هناك مثال على التوارث بموجب القانون العرفي في اوغندا كما في الإطار 43 ). وكثيرآ ما يقال إن المستأجرين الأكفاء وعائلاتهم لن يطردهم المالك لآنه ربما لا يستطيع ان يجد احسن منهم. وقد يكون هذا هو الوضع بالنسبة لبعض الملاك وبعض المستاجرين، وخصوصا" عند عدم توافر عدد كبيرملن المستأجرين ألأكفاء ولكن ليس هناك ما يدل على ان هذه هي القاعدذ العامة
18.3 تدل الممارسات الجيدة على ان تجديد الإيجار تلقائيا" أو عدم تجديده تلقائيأ ليس هو الأمر المهم بل إن المهم هو مراعاة عدد من العوامل حتى يمكن التوصل إلى القرار العادل. والاعتبارات التي ستأتي فيما بعد هي مزيح من مختلف الممارسات وليست قاصرة على بلد بعينه أو على موقف بعينه. ولكن الممارسة الجيدة في أي بلد على انفراد تعني التأكد من أن المالك والمستأجر يعرفان جيدا" الأسباب التي يستند يليها التجديد والاستمرار في العقد.
19.3 وهناك اعتبار يسري في معظم النظم وهو مدى امتثال المستأجر للشروط الأساسية في عقد الايجار. فإذا كان المستأجر لم ينجح في أداء التزاماته الرئيسية يكون للمالك الحق في استرداد الحيازة
20.3 وهناك اعتبار آخر يجب إدخاله في الحسبان في كتير من الحالات وهو مركز المالك وعائلته ولحتياجاته التي يجب تلبيتها. وهناك حجة قوية تقول إن المالك يجب ان يكون حرا" في العودة إلى الزراعة عند انتهاء الإيجار. وفي حالات أخرى يجوز له أن يسترد الحيازة إذا كانت الأرض مطلوبة لأحد أفراد عائلته حتى يبدا في الزراعة او يعود إليها. وفي الهند تعرف فترة الإيجار السابق بأنه فترة عجز يستعد فيها الجيل التالي من عائلة المالك لزراعة الأرض. وهناك أيضأ أسباب تبرر السماح للمالك باسترداد حيازة الأرض لإدماجها مع مساحات أخرى من الأراضي.
في أوائل القرن العشرين تحول نطام حيازة الأراضي فى منطقة بوغاندا قي |أوغندا التي كانت تحت الحكم الاستعماري من نطام عرفي قائم على سيطرة رئبس القبيلة على الأرض وعلى حقوق أفراد المجتمع المحلي في زراعة الأرض إلى نطام يقترب من الملكية. وكانت النتيجة هي أن الملكيات التي نشأت من هذا النطلم والتي كان يتمتع بها رؤسائه القبائل تحت اسم ملكيات ميلو (Mailo) كانت مزروعة بالفعل بواسطة المزارعين الذين سمح لهم القانون بالبقاء على الأرض مع تحويلهم من أصحاب حق انتفاع بموجب العرف إلى مستأجري ملكية خاصة
وفي محاولة لمنع طرد هوؤاء الستأجرين صدر تشريع في العشرينات من القرن الماضي يمنحهم بعض الأمن في الحيازة ويقرر مبلغ الإيجار الواجب والحقوق والمسؤوليات الواقعة على الطرفين. وكانت النتيجة هي أن الطرد الآن )بأمر المحكمة فقط) أصبح مقصورا" على عدد قليل جدا" من الحالات مثل عدم دفع الأجرة لمدة ثلاث سنوات وهذا الحق، مثلما كان الحال في نظلم حق الانتفاع، هو حق قابل للتوريث ولكن لا يجوز بيعه أو تحويله بأي شكل آخر دون إنن من المالك أي أن النظام المطبق الآن هو مزيج من حقوق الملكية الخاصة المختلطة بالقواعد والممارسات العرفية
Lastarria-Cornhiel, S. and Melmed-Sanjak .1999 Land tenancy in Asia, Africa)
A look at the past and a view to the future. Workin Paper and Latin America
(No. .27 Land Tenure Center, University of Wisconsin-Madison
21.3 ولكن هناك اعتبلرا" آخر هو ما إذا كان المستأجر يريد الإبقاء على الأرض ضمن منزل العائلة وينطبق ذلك إذا كان الإيجار يشمل منزل العائلة الذي يجب إخلاؤه عند عدم تجديد الإيجار. ومن شأن ربط تجديد الإيجار ببقاء منزل المستأجر أن يكون حافزا" للمالك على منع المستأجر من بناء منزل، حتى ولو كان منزلا" مؤقتا" وبسيطا"، وعلى إزالة المنازل الموجودة بالفعل. والنتيجة هي أن كلمة "منزل يجب تفسيرها تفسيرا" واسعا" لتشمل، إلى جانب الإنشاءات المادية جميع قطع الأراضي التي توفر سبل العيش للمستأجر وعائلته سواء كانوا يعيشون عليها أم لا. وهناك اعتبار آخر لمصلحة المستأجر هو أن التجديد سيكون واجبا" إذا كان عدم التجديد ينطوي على ظلم أو إجحاف.
22.3 وعند أخذ تلك الاعتبارات في الحسبان يتضح أن مسألة تجديد الإيجارات يجب أن تستند بقدركبير الى العدالة أي إلى ما يراه المالك والمستأجر على أنه حق وعدل. وإذا كان المفترض أن المالك يجب أن يستعيد حيازة أرضه عندما يريد فلا بد من الاعتراف أيضا" بأن هذه الأولوية يجب ألا تتم إلا في ظروف خاصة عندما يكون المالك أو عائلته في حاجة إلى الأرض لاستخدامها في الإنتاج المباشر. أما في بقية الحالات فإن كثيرا" من البلدان تعترف للمستأجر بالحق في الاستمرار في شغل الأرض. بيد ان الملاك، وخصوصا" في البلدان المتقدمة كثيرا" ما كانوا يسعون الى الحصول على حقوق إضافية لاستعادة الأرض، وهي حقوق تعود في جانب كبير منها إلى قدرتهم على استغلالها تجاريأ وتحويلها إلى أغراض غيرزراعية
