1.4 يعرض هذا الجزء2 من الخطوط التوجيهية أنواع العوامل التي يجب مراعاتها في عقود الإيجارات وهو يعالج إلى حد بعيد الإيجارات بمعناها العام التي سبق معالجتها في الجزء الأول. وبذلك فإنه لن يتعرض للفارق الأيساسي بين المصالح العينية على الأرض والمصالح الشخصية، وهو الفارق الموجود في كثير من النظم واللوائح القانونية واتباع هذا الأسلوب العام في الإيجارات في هذا الفصل بدلا" من الأسلوب القانوني لا يمنع من ضرورة التفرقة في بعض الحالات بين عقود الإيجار وعقود الترخيص. وسيتناول الفصل 5 الأحكام الإضافية أو المختلفة التي تعتبر من الممارسات الجيدة في عقود التراخيص، مع التركيز بوجه خاص على ترتيبات المشاركة في المحصول نظرا" لأهميتها على الصعيد العالمي. ويعرض الفصل 6 التوصيات الواجب العمل بها عند تطبيق ترتيبات الإيجارات الزراعية
2.4 ويلاحظ أن المناقشة التي تأتي في هذا الجزء الثاني تتعلق بالمملرسات الجيدة التي يمكن أن توجد في مجتمعات تمتثل للقواعد القانونية او تتطلع إلى ذلك والتي يستطيع فيها اطراف العقد أن يتعاقدوا بإرادتهم الحرة في عقود تكون منصفة نسبيا". وهذه الممارسات تساعد على توضيح ترتيبات الإيجارات التي يتفق عليها الطرفان ولكنها لا تحاول تغيير ميزان القوى بين الطرفين. ولكن حتى في البلدان التي يختل فيها ميزان هذه القوى فإن التوصيات التي تحقق الشفافية يمكن أن تساعد على حماية حقوق الطرف الأضعف.
3.4 ويعدد الإطار 1.4 العناصر المعتادة في الممارسات الجيدة في ترتيبات الإيجارات وليس من الضروري أن يتضمن كل إيجار في حد ذاته جميع تلك العناصر ولكن اي خروج بدرجة كبيرة على هذه العناصر ربما يؤدي أن تكون الإيجارات على درجة من الكفاءة أقل لا تصل الدجة المثلى.
4.4 تحديد هوية أطراف الإيجار الزراعي هو جوهر الاتفاق، ومن شأنه أن يوفر مستوى من الحماية للطرفين وأساسا" لبناء الثقة بينهما )17 (. كما ان تحديد هوية الطرفين محل اهتمام أساسي لدى المختصين بوضع سياسات في هذا المجال. وإذا كانت العقود المبرمة بين مالك واحد ومستأجر واحد لا تثير مشكلة في هذا المجال، فإن وجود عدة ملاك او عدة مستأجرين ربما يثير قضايا تحتاج إلى حل. فمثلا" إذا كان الملاك متعددين فهل تكون ملكية الأرض بكاملها مشتركة؟ )وفي هذه الحالة يبرمعقد واحد) أم ان كل واحد منهم يحملك جزءا" فقط (مما يعني ضرورة تقسيم العقد بينهم) وإذا كان هناك عدة مستأجرين فإن الممارسة الجيدة تفرض التأكد من استمرار الإيجار في حالة وفاة احدهم
5.4 ويمكن أن تظهرمشكلة أكبر من ذلك عندما لا تكون اسماء المستأجرين الفعليين مذكورة في العقد باعتبارهم اطرافا" فيه. وهذا ما يحدث كتيرا" عند الزراعة بواسطة العائلة حيث يكون المستأجر هو شخصا" واحدا" (وهو في العادة من الذكور) ويكون اسمه مذكورا في العقد وإن كان الواقع أن العائلة بأكملها هي التي تزرع الارض. وقد لا يكون لهذا الوضع نتانج قانونية ما دام المستأجر على قيد الحياة ولكن إذا وافاه الأجل قبل انتهاء مدة الإيجار يمكن إنهاؤها مما يعني حرمان أفراد العائلة من الأرض التي كانوا يزرعونها. وقد عالجت بعض التشريعات هذه النقطة فمنحت بعض أفرار العائلة حقوق إرث مححودة (18) والغالب أن تقتصر هذه الحقوق على احد الزوجين الباقي على قيد الحياة (وغالبآ ما تكون الزوجة) بحيث يسمح له بالبقاء في الارض إلى حين إنقضاء مدة الإيجار. وفي بعض الحالات يمتد هذا الحق فيسمح للزوج بجميع الحقوق التي كانت مقررة للمتعاقد الأصلي الذي جاء اسمه في العقد (وقد تشمل هذه الحقوق الحق في عقد إيجار جديد أو تمديد مدة الإيجار القائم، او الحصول على تعويض عند انتهاء المدة مثلا").
6.4 لا بد من الاتفاق على تاريخ بداية العقد حتى يستطيع كل من المالك والمستأجر ان يعرف اللحظة التي تنتقل فيها مسؤولية الأرض إلى الطرف الاخر. ومن المهم ايضا" الاتفاق على مدة الإيجار إذ يمكن أن تكون لمدة محددة (سنة واحدة مثلا") مع امكانية التجديد أو عدمه أو يمكن أن يكون الايجار دوري (شهري أو سنوي) ويكون هناك في العادة مدة أولية كحد أدنى. وهناك عقود تسمح باستمرار شغل الأرض أي ببقاء المستأجر عليها عند انتهاء مدة الإيجار. وهناك بعض النظم التي تعطي هنه المسألة شكلا" رسميا" بإدخال إجراءات رسمية للاتفاق على تجديد الإيجار (أو فرض التجديد).
7.4 وإذا كانت مدة الإيجار يمكن أن تخضع لتدخل المشرع والرقابة القانونية (انظر الجزء الثالث) فإن الممارسات الجيدة تقضي في جميع الحالات بالتوفيق بين مدة الإيجار وبين النتيجة المتوقعة من العقد (19 ). وقد يرجع ذلك إلى نوع المحاصيل التي ستزرع. وإذا كانت الدورة الكاملة في بعض محاصيل الخضر لا تجاوز شهرين أو ثلاثة أشهر مثلا" فإن استئجار أرض لزراعة أشجار جوز الهند لا بد أن تكون مدته خمسين سنة على الأفل. كما أن مدة العقد يمكن ربطها بالاحتياجات العائلية، كأن تكون هذه المدة هي المدة اللازمة للجيل التالي من الملاك حتى يستعدوا الأداء الأعمال الزراعية
8.4 من المرغوب فيه في جميع الحلات وضع وصف واضح لا غموض فيه للأرض التي سيتم تأجيرها. فإذا كانت هي عبارة عن قطعة صغيرة من الأرض لأغراض الرعي سنويا" يكفي في العادة الاتفاق الشفوي (20 )(الإصرار على كتابة عقد لمثل هذه العمليات غير الرسمية يتناقض مع معظم الممارسات المستقرة كما أنه عملية بيروقراطية زائدة عن الحد). ولكن بصرف النظر عما إزا كان العقد مكتوبا" أم لا فلا بد من بيان حدود الأرض. وفي العقود طويلة الأجل التي ترد على مساحات أرض كبيرة أو على أرض ومبان يكون من الأفضل وضع رسم وكتابة وصف تفصيلي. فهنه المستندات تبين ما الذي يشمله العقد وما الذي لا يشمله كما أنها يمكن أن تكهن اساسا" لاتفاقات أو عقود أخرى فيما بعد.
9.4 قد تكون عقود شغل الأرض شفهية وكثيرا" ما يكون هذا هو الحال ولكن الممارسات الجيدة تفرض تسجيل العقود الأطول أجلا" في مستند مكتوب فمثلا" في الدانمرك يجب أن تكون جميع الإيجارات الزراعية مكتوبة وأن يشار فيها بوضهح !لى الأجرة ومدة العقد(21) . ويوجد نفس الوضع في ألمانيا (22 ). وفي بعض البلدان يجب أن تكون هذه العقود المكتوبة قد صيغت بشكل وعبارات خاصة مع تسجيلها رسميا". فمثلا" في بوتسوانا يحصل المستأجرون بموجب القواعد العرفية على شهادة عقارية عرفية تثبت حقوقهم. وفي حالات أخرى يكون العقد المكتوب هو مجرد توضيع وتأ كيد للاتفاق الشفهي. وقد يكون من الأفضل في حالة الإيجارات الأطول أجلا" فرض ضرورة تسجيل العقد (انظر الجزء الثالث). وفي كثير من البلدان لا ينطبق التسجيل إلا على الإيجارات طويلة الأجل التي تكون مدتها 20 سنة أو أكثر.
10.4 من العناصر الرئيسية في الإيجارات وعقود الترخيص بيان مدى حق المستأجر على الأرض. فإذا كان الإيجار من نوع الإيجارات الكاملة فالمتوقع أن يكون للمستأجر حيازة كاملة وخالصة ومعنى هذا أن المالك يجب أن يبدي تحفظات خاصة في العقد إذا كان يريد أن يدخل الأرض مثلا" وذلك بأن يحتفظ بحقه في التفتيش على الأرض على فترات دورية وتتحدد هذه الفترات بحسب طبيعة الأرض وطريقة استخدامها. فإذا كان المنصوص عليه في العقد هو تقديم بيان سنوي عن حالة الأرض فإن التفتيش يمكن أن يتفق مع نلك الموعد. وكذلك إذا كان المالك يتحمل التزامات خاصة بالصيانة أو الإصلاح فلا بد من الاحتفاظ له بحق دخول الأرض من أجل ذلك. وفي هذه الحالة يكون للمستأجر استبعاد أي شخص آخر كما لو كانت الأرض ملكا" له. وهذا الوضع، بصرف النظر عن نقل الواجبات من المالك إلى المستأجر، يجعل للمستأجر أقصى درجة من الحرية في إدارة الأرض، بما في ذلك انشاء حقوق أصغر نطاقا" مثل إصدار تراخيص أو التعاقد من الباطن (في بعض الحالات) أو إدخال مقاولين وغيرهم من المتخصصين إلى الأرض.
11.4 ولا يحصل صاحب عقود الترخيص على مثل هذه الحقوق. بل يكون له حق تنفيذ العمليات في الأرض (مثل الحراثة أو الرعي) في حين يحتفظ المالك بجميع الحقوق والواجبات المهنية وعلى نلك ففي عقود الترخيص لا يحتاج المالك إلى أن يحتفظ لنفسه بحق دخول الأرض او غيره من الحقو القانونية لأن الحيازة الكاملة بمعناها القانوني ليست في يد المرخص له.
12.4 وتقضي الممارسة الجيدة بأن يكون للمستأجر حرية اختيار المحاصيل التي يزرعها ضمن الحدود المناسبة ولكن مثل هذا النوع من الحرية وخصوصا" في العقود قصيرة الأجل، لا يعدو أن يكون مجرد تطلعات في كثير من أنحاء العالم. ويصف الإطار 2.4 كيف كافح مستأجرو اليد العاملة في كولومبيا ونجحوا في الحصول على بعض حقوق استعمال الأراضي.
13.4 عند النظر في تحديد مدة العقد يتوقع كلا الطرفين أن تصل المدة إلى نهايتها. فإذا كان الإيجارسنويا"، أو قصير الأجل نسبيا"، فهذا أمر غير مهم. ولكن في الإيجارات الأطول قد تنشأ ظروف يرغب فيها المالك في استرداد الحيازة (إما بسبب فشل تجاري أو لأن المستأجر يريد أن ينتقل إلى قطعة أرض أكبر أو أصغر). ولمواجهة هذه الظروف يمكن إدراج نص في العقد يسمح كي طرف بإنهائه في مواعيد معلومة ولأسباب معينة فمثللا" لا يجوز بنهاء الشهادات العقارية العرفية في بوتسوانا بواسطة المالك ضد المستأجر إلا في أربع حالات محددة (33).
كان المعتاد أن هؤلاء المزارعين Vivientes هم من المعدمين الذين لا يملكون أرضا" ويعيشون ويعملون في المزارع الكبرى مقابل حصولهم على قطعة أرض صغيرة يزرعون عليها لحسابهم. وكان المفروض أصلا" أن سلطتهم على هذه القطعة ليست كبيرة ولكنهم استطاعوا أن يكسبوا بعض الحقوق بالتدريح بفضل سلسلة من التدابير التشريعية- فقد صدر القانون رقم 00 2 لعام 1944 ثم القانون رقم 290 لعلم 1957 تم قانون Sextaلعا م 1975 فأصبح لهم الحق في قطعة أرض لا تقل مساحتها عن نصف هكتار وأصبح استعمالهم لها غير مقيد (بحيث يستطيعون زراعة أشجار الذين زراعة محاصيل غذائية) ولا ينبغي عليهم الالتزام بتقديم حصة من محصولهم للمالك، كما يحصلون على تعويض مقابل التحسينات التي يدخلونها على الأرض. ومع تقوية حقوق هؤلاء المزارعين على تلك القطع من الأرض أصبح الملاك يحجمون عن الاستمرار في هذا النظام ويفضلون اللجوء إلى عقود مشلركين في المحصول لآن هذه العقود يمكن إنهاؤها بسهولة
Raymond, P. .1986 La aparcerla en las haciend 3 charalenas. Cuadernos de)
. (agroindustria y economia rural 17(2): 156 l05
14.4 مهما يكن نوع الإيجار فلا داتما" من إثبات الأساس الذي يقوم عليه التعاقد وهو ما يأتي في سلسلة من البنود أو نصوص العقد. وقائمة البنود التي يمكن إدراجها في عقود الإيجار قائمة طويلة ولكن البنود المعتادة هي تلك التي تتعلق بصيانة الأرض، وبضمان إعادتها في نهاية المدة بنفس حالتها التي كانت عليها وقت التعاقد، و التي تتعلق بترتيبات إجراء تحسينات على الأرض، والبنود الخاصة بدفع التأجير من الباطن او إدخال أشخاص آخرين للانتفاع دون إذن من المالك والبنود الخاصة لدفع الضرانب وأما عقود الترخيص فإنها تكون مختلفة من حيث انواع البنود واشكالها لأن المرخص- له لا يحصل على الحيازة الكاملة. ومن الجدير بالملاحظة ان تحرير نظام الحيازة في إنكلترا وويلز أدى إلى شيوع فرض شروط بيئية في عقود الإيجارات الجديدة (24).
15.4 يمكن أن يكون هناك بند في العقد ينص على ضرورة المحافطة على الأرض بحالة جيدة ولكن الممارسة الجيدة- وبالتأكيد في حالة تفجير مزارع كاملة- يجب ان تتضمن ايضآ توزيع مسؤوليات الصيانة والإصلاح توزيعا" كاملا" بين المالك والمستأجر. ويتوقف هذا التوزيع على طول مدة الإيجار وبقية الشروط المتفق عليها، إذ تكون التزامات المستأجر اكبر في العقود طويلة الآمد ويجب إدراج هذا النوع من البنود حتى إذا كان التعاقد واردا" على قطعة ارض صغيرة فحسب لأن قنوات صرف المياه وحدود الأرض ستحتاج دانمآ إلى رعاية..
16.4 وإذا كان الإيجار وارد على مزرعة بأكملها فإن طبيعة هذا الإيجار وطول مدته ربما يوحي بأنه يتوقع أن يقوم المستأجر بغالبية أعمال الصيانة ولكن ليس من المعقول، وليس من الممارسات الجيدة أن يكون المطلوب منه إصلاح إنشاءات المباني القائمة أو غيرها من العناصر الرأسمالية (25). وليست هناك قاعدة عامة في هذا المجال ولكن الممارسة الجيدة تفرض تقسيم المسؤوليات بين المالك والمستأجر فيتحمل المالك رعاية إنشاءات المبانى ويتحمل المستأجررعاية الأجزاء الداخلية والمعدات
17.4 مهما يكن تقسيم مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر يجب في جمبع الإيجارات إدراج بند يلزم المستأجر بإعادة الأرض بحالة جيدة ويلاحظ أن هذا النوع من البند يتحدث عن "حالة !جيدة" لا عن حالتها عند بداية الإيجار لأن المفترض هنا في كثير من النظم القانونية هو أن بند الاحتفاظ بالأرض في حالة جيدة يعني وضعها في حالة جيدة منذ بداية العقد.
18.4 ويكفي الاتفاق شفويا" على هذا البند في حالة تأجير قطعة أرض صغيرة أو في حالة الإيجار لفترة قصيرة ولكن في المساحات الأكبر أو في حالة تأجير مفرعة كاملة او عندما يكون العقد طويل الأجل قد يكون من الممارسات الجيدة وضع بيان كامل بحالة الأرض وقت إبرام الإيجار. وإذا حدث أن كانت الأرض في حالة سيئة في بداية التعاقد فلا يعني ذلك عدم تركها في حالة جيدة عند انتهاء العقد، ولكن لا بد هنا من تحكيم العقل لمعرفة ما يمكن إنجازه في المدة الزمنية المتاحة للمستأجر. ويمكن مواجهة ذلك بعمل سجل بحالة الأرض مع تجديده بالمعلومات. كما أن مستوى الإصلاحات يجب أن يكون هو المستوى الشائع في المنطقة وهنا أيضا" يمكن تسهيل المقارنة بمسك سجل لهذا النشاط.
19.4 إلى جانب تقسيم المسؤوليات عن الصيانة والإصلاح تقضي الممارسات الجيدة بالتأكد من عدم إدخال تغيير أو تبديل على طريقة الاستعمال من جانب المستأجر دون موافقة صريحة من المالك وقد تكون هناك استثناءات لهذه القاعدة مثل إنشاء حواجز لمنع دخول الحيوانات إلى الأرض.
20.4 في العقود طويلة ألأجل، خصوصأ عند انتقال الحيازة كاملة الى المستأجر، يحتاج المالك إلى تحديد المسؤولية عن تحمل الأعباء المالية المرتبطة باستعمال الأرض وشغلها. ويمكن أن يدخل في هذه المسؤولية دفع الضرائب المحليلة والرسوم (مثل رسوم المياه) ودفع نسبة من تكاليف صيانة الموارد المشتركة (مثل الطرق والمصارف) ودفع قسط تأمين كاف لتغطية التأمين ضد الحريق والسرقة وغيرها من الأضرار. وهنا ايضا" تختلف طبيعة هذه المسؤوليات المشتركة ومداها حسب طبيعة الأرض قيد الإيجار وبحسب المدة المتوقعة للعقد
21.4 من الضروري أن يدفع المستأجر للمالك أجرة أو أي مقابل آخر )كحصة من المحصول أو نواتجالأرض بصفة عامة). وربما لا تكون قيمة هذا التعويض معروفة بالدقة عند بداية العقد (كما في حالة الحصول على حصة من الناتج في زراعة الشراكة). ولكن يجب ان يتضمن العقد بوضوح كيفية حسب المقابل أو التعويض وموعد أدائه أو دفعه (انظر متال نيجيريا في الإطار 3.4).
كان العرف في إيبولاند كما هو الحال في بلدان إفريقية كثيرة ، يقضي بدفع جزية مرة واحدة وهي تعتبر مدفوعات رمزية مقابل استعمال الأرض. وبعد دفع الجزية يكون للمزارع الحرية في زراعة أي مساحة من الأرض يستطيع زراعتها. وكان هذا النطام يسمى نظام إيجارات كولا ويعني بالفعل أن قسطا" واحدا" هو الذي يدفع مقابل شغل الأرض بصفة دائمة وفي كثير من الحلات أصبحت إيجارات كولا تستكمل بذكر مساحة الأرض المستخدمة فعلا" وحجم المحصول السنوي.
22.4 والعامل الذي لا يجب ان يغيب عن البال عند تحديد المقابل أو العوض هو ضرورة النص عليه وتحديده بدقة .وهذا لا ينفي وجود عناصر بدون مقابل كما في حالة الترتيبات العرفية لتبادل المساعدة التي تعتبر عناصر عادية في ممارسات بلدان كتيرة. وأما الذي يجب إستبعاده من عقود الإيجار فهو الترتيبات الاسغلالية التي تفرض على المستأجر وعائلته تقديم أجرة تكون عناصرها غير محددة مثل العمل بدون مقابل.
23.4 وإلى جانب تحديد قيمة المقابل وتواريخ دفعه قد يستلزم الأمر ايضا" الاحتفاظ بالحق في إعادة النظر فيه عند تاريخ معين أو عدة تواريخ معينة في المستقبل.وهذا النوع من الشروط يوجد على الأكتر في الإيجارات الكاملة طويلة الأجل )بل إنه ضروري في هذا النوع( حيث يدفع المستأجر في العادة اجرة نقدية. وفي هذه الحالات قد تتعرض القيمة الحقيقية للأجرة لتغير بسبب التضخم أو تقلب أسعار العملة كما قد تتغير القيمة النسبية للمنتجات الزراعية مع مرور الزمن، ولهذا فإن إعادة النظر دوريا في الأجرة يحمي المصالح المالية للمالك بحسب قدرة المستأجر على الدفع.
24.4 قد لا تتعرض عقود كتيرة لمسألة التعويض رغم أنها مهمة بوجه خاص في الزراعة. وترجع أهميتها إلى ضرورة إدخال تحسينات أو تغييرات على الأرض حتى تبح صالحة للاستعمال، او إلى اشتراط ذلك في العقد. وفي بعض الحالات تتطلب هذه التحسينات تكاليف لا يمكن استردارها في لناية الإيجار رغم أنها رفعت من قيمة الارض. وفي هذه الحالة لا بد من تمكين المستأجر من طلب تعويض عن هذه الزيادة فى الفيمة.
25.4 وعلى العكس من ذلك يمكن أن تؤدي التغييرات إلى الإضرار بالأرض وبالتالي إلى تقليل قيمتها. وفي هده الحالة يكون المالك مو الذي يطلب التعويض عن تدهور القيمة. ولتجنب مثل هذه الأوضاع تنص بعض التشريعات على أن هذه الاستثمارات يجب تسديدها بالاستهلاك حسب مدة الإيجار. ولكن من شأن هذا النص تثبيط الاستثمارات الضخمة وخصوصا" عند قرب انتهاء مدة الإيجار.
26.4 وفي جميع الحالات تقضي الممارسات الجيدة بالتفاوض على شروط دفع التعويض وعلى كيفية حسابه ويكون هذا الشرط مهما" في العقد نطرا"لاختلاف ميزان القوى بين المالك والمستأجر متى بدأت الإيجار في السريان. ومن ناحية حساب المبلغ الواجب دفعه يمكن النص على أن يكون الدفع بواسطة تعديل مبلغ الأجرة أو أي مقابل يدفعه المستأجر للمالك، أو يمكن إظهاره في القيمة الرأسمالية للوض.
4. 27 يجب إدراج يند عن تسوية المنازعات إذا نشأت ويغطي هذا البند المنازعات العامة بين الطرفين ويغطي أيضا" المنازعات النوعية التي قد تتعلق بإعادة النظر في الأجرة أو بالتزامات الصيانة أو بطلب عمل تحسينات كما أن تجنب المنازعات لا يقل أهمية عن تسوية المنازعات ولهذا يجب في جميع العقود توقع النقاط التي يمكن أن تكون محل منازعة بحيث يمكن اتخاذ تدابير لتجنبها.
1.5 تناول الفصل 4 القواعد العامة للإيجارات الزراعية ويتناول الفصل الحالي عناصر العلاقة بين المالك والمستأجر من الناحية القانونية في عقود الترخيص أو الاتفاقات الشخصية على استخدام الأرض. والواقع أن انتشار عقود المشاركة في المحصول في معطم أجزاء أفريقيا وآسيا وأمريكا الجنوبية يدل على أنه لا يزال هو الشكل السائد من أشكال الإيجارات الزراعية وتأثير عقود المشاركة في المحصول وغيرها من عقود الترخيص هو تقسيم المسؤولية عن الزراعة بين المالك والمشارك في المحصول أو المرخص له وبذلك يكون لهذه العقود مركز خاص وتأثير مختلف ففي الإيجارات الزراعية المعتادة يؤجر أحد الأطراف أرضا" للطرف الآخر، ولكن في عقود المشاركة في المحصول وغيرها من عقود الترخيص يمنح أحد الأطراف رخصة للطررف الآخر. والمتوقع في عقد الترخيص أن يشترك المالك اشتراكا" نشيطا" في زراعة الأرض. ولكن في كثير مق المناطق (خصوصا" التي بها ملكيات شاسعة) يندر أن يشترك المالك في الزراعة بخلاف الترخيص بالدخول للأرض وتقديم حد أدنى من القدرات للمشارك في المحصول.
2.5 والحقوق التي يتنازل عنها المالك بموجب عقد الترخيص أقل من تلك التي يتنازل عنها بموجب عقد إيجار. ولكن ليس معنى فلك دائما" أن عقد الترخيمص أقل شمولا" من عقد الإيجار. والواقع أن معالجة مسائل الاشتراك في القدرات والمنتجات في عقد الترخيص تجعله معقدا" بنفس درجة تعقيد عقد الإيجار، وإن كان ذلك بطرق مختلفة
3.5 وهذه العقود تشترك مع عقود الايجار في أن هناك عددا"من البنود الضرورية التي يجب إدراجها في جميع عقود الترخيص. فإذا كان العقد عقد ترخيص بسيط تكون الأحكام الضرورية متعلقة بالاطمثنان والوضوح، خاصة بشروط الطرفين، وبسبب منح الترخيص، وبمدة العقد واجرة الرخصة الممنوحة. وأن تراخيص المشاركة في المحصول فيمكن أن تكون أعقد من ذلك إذ يجب أن تعالج بالكامل علاقة حصة المالك بحصة المشارك. ولذلك فإن هذا القسم سيتناول بوجه خاص عقود المشاركة في المحصول دون عقود الترخيص بصفة عامة. ويبين الإطار1.5 الأحكام الأساسية في عقود المشاركة في المحصول. وهذه الممارسات توضح نقاط الاتفاق بين الطرفين دون أن تحاول تغيير في ميزان القوى بينهما، على نفس منوال ما جاء في الفصل 4 من قبل. ولكن حتى في البلدان التي لا يكون فيها توازن في القوى فإن هناك توصيات يمكن أن تساعد على تجنب المنازعات متل التوصية بإدخال الشفافية عند تقييم ناتح المحصول.
4.5 كما هو الحال في عقد الإيجار يجب ذكر الأطراف بالاسم في عقد المشاركة في المحصول، خصوصا" وأن هذا العقد هو عقد شخصي بين مالك ومشارك.
5.5 يمكن ان يكون الاتفاق على جزء من الارض أو قطعة منها أو على مزرعة بأكملها. وهذا البند أساسي في العلاقة بين المالك والمشارك لانه يبين سبب الاتفاق (وبالتالي يبين أنه ليس عقد إيجار) والطريقة التي ستتبع في إدارة الأرض. ولما كان هذا العقد لا ينطوي على نقل حقوق الحيازة فمن مصلحة المشارك في المحصول ان ينص صراحة على الحق في دخول الأرض لأداء العمليات الزراعية.
6.5 كما في عقد الإيجار يجب تحديد تاريخ بداية العقد ومدته. والاعتبلر الرئيسي في المشاركة في المحصول هو ضمان توفير فرصة كافية للطرفين لتنفيذ العقد الذي اتفقا عليه. وقد تستغرق هذه الفرصة شهورا" قليلة، أو تكون لموسم محصولي واحد، وقد تصل إلى عدة سنوات في حالة تربية الحيوانات ربما يرغب أحد الطرفين في إضافة شرط استرداد أي وقف العقد بسبب حوادث خارجية معينة، مثل الحاجة إلى الأرض لاستعمالها في أغراض أخرى منصوص عليها، أو بسبب عدم تنفيذ العقد من اي طرف من الطرفين.
7.5 هذا البند يبين ما الذي يجب أن يقدمه كل واحد من الطرفين من القدرات الإسهامية اللازمة لزراعة الأرض. ومن الناحية العملية يقدم كل واحد من الطرفين جزءا" من القدرات ولكن يمكن أن يتضمن الاتفاق تقسيما" بسيطا" بين جميع العناصر الرأسمالية الثابتة والمتغيرة )يقدمها المالك( وعنصر العمل (يقدمه المشارك(، وقد يكون التقسيم أعقد من ذلك. ففي الحالة الأولى يكفي الإشارة بإيجاز الى هذا التقسيم. وأما في الحالة الأخيرة فقد يلزم عمل جرد بجميع العناصر الرأسمالية والمعدات مع بيان نسبة مئوية معينة في حالة كل بند وإذا كان العقد كبيرا|" يمكن الإشارة أيضا" إلى أن أحد الطرفين سيتحمل التكاليف ومصاريف التأمين والإصلاح والصيانة وأن الطرف الأخر سيتحمل المصروفات الخاصة بالزراعة
8.5 إذا كان عقد الإيجار يتضمن االأجرة فإن عقد المشاركة في المحصول يبين الحصص المقررة لكل طرف من الإنتاج المادي الإجمالي الذي تنتجه الأرض. ويمكن أن يكون التقسيم بسيطا" ويرتبط بحصة كل طرف من القدوات كما يمكن ان يكون التقسيم أعقد من ذلك ولا يكتفي بالاعتماد على حصة كل طرف من القدرات الإسهامية بل على مدى تأثير هفه القدرات في الإنتاج. ومن أمثلة ذلك النص على شريحة أولى من المنتجات- تصل إلى الحد المتفق عليه- على أن تقسم بالضبط وفقا" لقيمة القدرات ثم تاتي بقية شرائح الإنتاج )الشريحة العليا( وهذه تقسم وفقا" لمقدار المساهمة في إدارة الأرض. ومن المحتمل، بحسب قيمة الأرض، أن تكون حصة المالك أكبر من حصة المشارك من الإنتاج الأؤلي، في حين أن المشارك، بعا قدمه من قدرات إسهامية لإدارة الأرض، ربما يحصل على حصة أكبر في الشريحة العليا من الإنتاج.
9.5 قد تكون هناك منازعات في أي جانب من جوانب العقد. ولكن الشائع هو أن تكون المنازعات خاصة بحصة كل طرف من الإنتاج. وتبدأ المنازعات في العادة بسبب عدم الثقة بين المالك والمشارك فمثلا" من المعتاد أن يعتقد المالك أن الإنتاج الإجمالي أكبر مما يدعيه المشارك أي أن المشارك حصل على حصة أكبرمن الحصة المتفق عليها أصلا"
10.5 إذا كان المفروض إدراج إجراءات تسوية المنازعات في العقد على غرار الإجراعات المتبعة في الإيجارات الزراعية فإن الممارسة الجيدة هي تجنب نشوب المنازعات على الإطلاق. ويمكن تحقيق ذلك بالنص في العقد على التزام المشارك بإيلاغ المالك بوقت حصاد المحصول بحيث يستطيع المالك التأكد من الإنتاج الإجمالي، إما بنفسه أو بتفويض شخص ثالث لعمل ذلك.
1.6 يركز هذا الفصل على الممارسات الجيدة التي تضمن إمكان تنفيذ الإيجارات الزراعية تنفيذا" فعالا". وفي هذا الصدد يجب التميير بين العوامل الفنية التي تتصل اتصالا" مباشرا" بالعلاقات الإيجارية، والعلاقات المحيطية التي تتصل ببيئة الإيجارات والتي سيأتي الحديث عنها في الجزء الثالث. ولا شك أن إيجاد آلية فعالة لتحسين ترتيبات الإيجارات الزراعية هو أمر أسالسي للعمل بالممارسات الجيدة وعند الحديث عن تحسين العوامل الفنية سيكون التركيز في هذا الفصل على البدء في أعمال يمكن إنجازها.
2.6 توجد في كثير من البلدان نماذج عقود الإيجار وقد تكون نماذج وضعتها الحكومة باعتبلر أنها الشكل المعترف به للتعاقد أو تكون قد وضعتها تجمعات الملاك أو تجمعات المزارعين باعتبلرها خدمة لأعضائها. كما توجد نماذج الإيجارات عند المحامين وغيرهم من العاملين في صياغة هذه العقود. وهذه النماذج هي بالضرورة نماذج عامة في طبيعتها ولكنها تفيد في ضمك معالجة جميع القضايا المهمة عند إبرام العقد حتى عندما يقهر الطرفان الخروج عن هذه القواعد أو تجاهلها تماما".
3.6 وقد يرى البعض أن وضع نموذج لعقد الإيجار معناه إنكار المهونة المطلوبة في العلاقة بين المالك والمستأجر )26(. ولكن هذا ليس صحيحا" لأن العناصر الرئيسية في أي إيجلرة في هذه النماذج يمكن استخدامها باعتبلرها أبسط أشكال العقود التي قد لا تتجاوز صفحة واحدة من الورق والتي تتناول أسماسا" العناصر الرئيسية مثل أطراف العقد، والأرض محل التعاقد، وتاريخ بداية العقد ونهايته، والمقابل الواجب دفعه وأما في العقود التي تكون أعقد من ذلك، وخصوصأ في حالة ترتيبات المشاركة أو في حالة تأجير مفرعة باكملها، فيمكن إضافة صفحات أخرى تغطي العناصر التي يجب معالجتها في العقد وبذلك فإن نموذج عقد الإيجار يمكن أن يضم عددا" آخر من الصفحات بحسب مدى تعقيد الاتفاق وبحسب إرادة الطرفين.
4.6 عند اتباع نماذج عقد الإيجار يكون من المتوقع أن يتضمن العقد بنودا" نموذجية مثل تقسيم الواجبات والحقوق بالطريقة المعتادة أو المثالية سواء بالنسبة للقدوات الاسهامية أو للمنتجات. وهذه النماذج لا تنفي إمكان عقد عقود فردية ولا تمنع الأطراف من الاتفاق على الشروط التي يرون أنها مفيدة لهم ولكن المهم أن هذه النماذج هي نماذج معيارية يمكن استخدامها في حالة نشوء منازعة للتعرف على أنواع الحقوق والواجبات التي ترتبط بهذا النوع أو ذاك من العقود. ومن هذه الحقوق مثلا" الحق في أن تكون جميع عقود الإيجار للمفرعة بأكملها عقودا" مكتوبة وبهذا الشكل يستطيع أي طرف في عقد غير مكتوب المطالبة بكتابة عقد يتضمن شروط الإيجار التي سبق الاتفاق عليها.
5.6 وإلى جانب الترويج للعمل بالممارسمات الجيدة عند الاتفاق على شروط الإيجارة يجب أيضا" النص على أن عقود الإيجار، وخصوصا" في حالة العقود طويلة الأجل، يجب حفظها بطريقة مأمونة حتى يستطيع أي طرف في العقد أن يطلع عليها ويعرف ما هو المتفق عليه أصلا" في حالة نشوء نزاع. وتتطلب بعض القوانين تسجيل الإيجارات طويلة الأجل (التي تجاوز 20 سنة مثلا") من أجل توفير العلانية لهذه العقود. وبذلك فإن أي طرف يرغب في الدخول في معاملة مع المالك يعلم تماما" أن هناك آخرين لهم حقوق أخرى على الأرض. وإذا كانت هناك صعوبات كبيرة وتكاليف باهظة يتطلبها اشتراط التسجيل في بعض البلدان فيمكن اتباع حل مؤقت أو بديل وهو إسناد دور التسجيل لواحد من كبار أفراد المجتمع المحلي.
6.6 من العوامل الرئيسية التي تعوق تطوير ترتيبات الإيجارات الزراعية في جميع أنحاء العالم عامل نقص المعلومات المناسبة عن الاتجاهات والممارسات الجلرية في مجال الإيجارات ولا شك أن وضع نظام بسيط لتسجيل الإيجارات وتحديد الرسوم وحصة كل طرف من القدوات الإسهامية والمنتجات يضع المستأجر في وضع أقوى للتفاوض على الإيجار. كما أن هذا النظام سيقدم معلومات للمالك تبين له ما إذا كان يحقق العائد المناسب من أرضه ونظرا" لتعدد المتغيرات التي يمكن أن تؤثر في الأجرة وغيرها من المدفوعات فان من اكفضل إيجاد هذه النظم على المستوى المحلي، مع الجمع بينها وبين وظيفة تسجيل مستندات عقد الإيجار. ويمكن أن تكون هناك نظم أكثر تقدما" تضم قوائم بالالتزامات الشائعة في عقد الإيجار، كما تضم معلومات عن أسعار السلع الأساسية ومعلومات مفيدة عن مصادر أخرى مثل ممصادر القروض وتكاليفها ومدى توافرها.
