5.1 Bien que l’administration de l’impôt foncier soit dans son ensemble un processus complexe, chacun de ses éléments peut toujours être expliqué en des termes simples et évalué conformément aux règles du bon sens. Les responsables politiques et les contribuables ont le droit de comprendre les questions fiscales. L’opinion publique est de plus en plus intolérante à l’égard des administrateurs fonciers qui se retranchent derrière leur jargon technique, aussi est-il important que les citoyens soient informés à tout moment et d’expliquer clairement la terminologie employée.
5.2 Par «méthode d’évaluation», on entend les calculs et les techniques utilisés pour déterminer la valeur fiscale. Les experts en évaluation foncière, les non-spécialistes et les responsables politiques ne doivent pas oublier qu’il n’existe qu’une seule preuve simple de l’efficacité d’une méthode. Est-ce qu’elle marche? Si la méthode d’évaluation vise à obtenir une estimation de la valeur de marché, permet-elle de prévoir correctement à l’avance le prix de vente dans une situation de marché? Les non-spécialistes s’intéressent au résultat final et non pas aux aspects plus spécifiques des techniques. Dans le cas d’évaluations à des fins d’imposition foncière, il s’agit de déterminer si les chiffres obtenus sont acceptables pour la plupart des contribuables en tant que représentation équitable de la valeur fiscale des propriétés concernées et si ces chiffres peuvent être défendus face à un tribunal en cas d’appel.
5.3 En réalité, le point de départ n’est pas la méthode d’évaluation, mais la méthode d’analyse des transactions commerciales. Si elle est efficace, la méthode d’analyse retentira sur la méthode d’évaluation. Par exemple, les maisons d’habitation sont en général analysées et évaluées sur la base de la surface de plancher. L’analyse des ventes montre que la taille, la qualité, l’âge et l’emplacement sont des facteurs importants, aussi les valeurs fiscales sontelles déterminées en fonction de ces éléments. Si une méthode plus efficace devait être mise au point, c’est elle qui serait alors adoptée.
5.4 En matière d’imposition foncière, les problèmes d’évaluation les plus épineux surgissent en l’absence de preuves de vente ou de location pour une catégorie donnée de propriétés. Pour le petit nombre de propriétés concernées, il existe des méthodes traditionnelles d’évaluation des valeurs de marché.
5.5 Les évaluations à des fins d’imposition foncière sont définies par la législation nationale, qui spécifie les éléments à prendre en compte lors de ces évaluations.
5.6 Les normes d’évaluation définissent les éléments à prendre en compte dans la procédure d’évaluation, surtout lorsqu’il s’agit d’évaluations pour des activités du secteur privé, telles que les hypothèques, les investissements et la comptabilité. Ces normes revêtent de plus en plus souvent un caractère international du fait de la prise de conscience croissante de l’existence de liens solides entre les normes d’évaluation, les marchés financiers et la globalisation.
5.7 L’évaluation à grande échelle est un processus qui consiste à évaluer simultanément un grand nombre de propriétés à l’aide de procédures normalisées. Il s’agit dans bien des cas de la seule façon d’établir un rôle d’évaluation foncière. Lorsqu’une seule personne (l’agent responsable de l’évaluation) est chargée d’évaluer par exemple 100 000 propriétés à des fins fiscales en l’espace de deux ans, cela n’est possible qu’avec une bonne organisation et une délégation de pouvoirs efficace. L’agent responsable ne peut pas évaluer personnellement plus d’un millier de propriétés en un tel laps de temps. Le travail doit être effectué par des experts en évaluation et des techniciens spécialisés opérant pour l’agent responsable, mais conformément à des directives précises. Ainsi, par exemple, un terrain agricole appartenant à la catégorie «x» et situé dans une zone déterminée aura une valeur fiscale de «y» par hectare. Les habitations rentrant dans une certaine catégorie et situées dans une zone donnée, seront évaluées à raison de «z» par mètre carré de surface de plancher. Les directives données seront bien entendu plus complexes car le résultat final doit être la valeur de marché telle qu’elle est définie dans la législation. Ces méthodes d’évaluation à grande échelle n’ont rien de nouveau. Il est prouvé que les Romains employaient des systèmes tout aussi précis et complexes.
5.8 Comment passer d’une «évaluation à grande échelle» à une «évaluation à grande échelle assistée par ordinateur»? Pour éviter tout échec, il est nécessaire de procéder par étapes. La première étape de l’informatisation est le traitement des données figurant au rôle d’évaluation en tant que base de données. La priorité suivante sera probablement d’informatiser le processus de recouvrement de l’impôt. Il ne convient d’envisager l’informatisation de la procédure d’évaluation que lorsque ces applications sont bien établies. Comme il ressort de la description de la procédure d’évaluation à grande échelle donnée ci-dessus, une bonne partie des processus se prêtent à être conduits à l’aide d’ordinateurs. L’informatisation des directives et la production automatique des évaluations sont alors possibles.
5.9 Cette approche s’avère efficace mais des mises en garde s’imposent. Qu’elles soient informatisées ou non, les directives ne seront pas applicables à chaque cas. Elles pourront peut-être s’appliquer sans modification à 80 pour cent des propriétés, tout au plus. Pour le restant, il s’agit de propriétés atypiques nécessitant des degrés d’attention divers. Lorsque l’on procède manuellement aux opérations, l’expert évaluateur ou le technicien décèle rapidement les erreurs d’évaluation. Cela devient plus difficile lorsque l’on utilise des ordinateurs et la conception doit en tenir compte. Il ne faut pas oublier non plus que les ordinateurs ne facilitent pas directement la saisie des informations sur le terrain, qui constitue une partie importante du travail. Toutefois, le recours à de simples listes de contrôle servant de formules d’entrée automatisées et à des ordinateurs de poche ou portables, peut être extrêmement utile au cours du processus d’évaluation.
5.10 Une étape fondamentale du processus d’évaluation à grande échelle n’a pas fait l’objet d’un examen détaillé dans le présent guide. La préparation de directives pour l’évaluation par l’agent responsable doit être précédée d’une analyse de l’information sur les marchés. Par exemple, combien y a-t-il eu de ventes de terres agricoles? Quel est le prix de vente à l’hectare des terres agricoles de la catégorie «x» sur le marché libre? Quels sont les facteurs d’évaluation importants?
5.11 Une technique d’analyse qui peut permettre à l’expert en évaluation de tirer parti de l’information sur les marchés, est l’analyse de régression, qui est particulièrement utile pour le traitement de grandes quantités de données. Elle permet d’établir l’importance des différents facteurs et de dégager les tendances. La technologie de l’information simplifie l’analyse de régression et la rend plus accessible. Cette analyse constitue également une étape clé lorsque les différentes applications ci-dessus s’unissent pour former une boucle automatisée. Les informations concernant les ventes sont enregistrées dans la base de données sur les marchés et font directement l’objet d’une analyse de régression. Les modifications de valeur sont détectées et notées dans les directives sur la base desquelles de nouvelles évaluations seront à leur tour produites. Ce processus permet des réévaluations annuelles particulièrement efficaces. La réalisation complète de la boucle est peu probable à moyen terme dans certains pays, car elle dépend de l’existence d’un marché foncier dynamique et de la notification complète et précise du véritable prix de vente par les parties.
5.12 L’analyse de régression n’a rien de nouveau. Il s’agit d’une technique éprouvée et largement utilisée. Elle ne va pas à l’encontre du bon sens. Les gens émettent tous les jours des jugements concernant la valeur des choses - qu’il s’agisse d’un sac de pommes de terre, d’une voiture d’occasion ou de la maison voisine - sans recourir à une analyse de régression. En fait, dans le cas d’une évaluation individuelle, il peut y avoir moins de dix transactions pertinentes sur le marché libre et l’analyse de régression n’est alors ni nécessaire, ni utile. Cette technique est toutefois très utile et efficace dans certaines circonstances, notamment dans le cadre d’évaluations à grande échelle à des fins d’imposition foncière.
