点击鼠标，即可实现土地确权

28/04/2025

Milivoje Ćosić是塞尔维亚的一位小农场主，也是一位大学教授。他住在离首都贝尔格莱德西南约100公里的米奥尼察村，养育了三个子女。他站在家门口，专注地在手机上输入信息，时不时抬头望向远处洒满阳光的草地，他的奶牛正在那里吃草。

他的母亲Isidora和他的女儿Irina正在厨房里忙碌。几分钟后，Irina出现在门口，端着滚烫的传统布雷克馅饼。桌子上已经摆满了各式各样的自制早餐：新鲜的鸡蛋、奶酪、腌肉，还有刚出炉的面包。老式铜壶装着刚煮好的咖啡，浓郁的香气为这个清晨增添了几分温馨。

Milivoje笑容满面，颇为得意地说：“我们几个兄弟姐妹继承了父亲、叔叔和祖父的农场。这些土地都已经正式登记，在网上地籍系统里可以查到。” 他一手拿着手机，一手指着屏幕上的一个应用程序。查询其中的数据记录，可以立刻证明这片土地的确是在他名下。

这之所以成为可能，还要归功于塞尔维亚推行的房地产登记系统全面数字化转型。此举推动了各行各业的数字化进程，农业粮食部门也不例外。

而仅仅几年前，要在塞尔维亚进行土地登记或产权变更，是一个既耗时又费钱的过程，继承和买卖都是如此，一笔交易可能需要数月时间才能完成登记注册。相关数据通常只存在于纸质档案中，极其分散，既不可靠，也难以查阅。农民若想获取证明土地权属的文件，常常需要多次往返地籍办公室，而且该办公室可能并不设在本村。

从2015年开始，一切都变了。作为收集、整合和发布全国地理空间及房地产数据的专业机构，塞尔维亚共和国大地测量局启动了房地产管理项目。该项目由世界银行资助，并由联合国粮食及农业组织（粮农组织）投资中心提供技术支持，旨在提高房地产管理系统的透明性、便利性和可靠性，从而促进投资，并为公民、农民、企业、政府机构和市政部门厘清土地权属问题。

土地权属是一个根本性的问题，贯穿经济各行各业。粮农组织致力于在这一领域向各国政府及相关机构提供技术支持，也因此积累了丰富的经验和专业能力，可以协助大地测量局根据塞尔维亚国情制订解决方案，实现土地管理数字化转型。

项目利用世界银行提供的资金，在粮农组织的支持下，对分散于多个信息技术系统的数据进行了整合，包括地址登记册、数字档案馆和国家空间数据库等，形成一体化地籍系统，简化了业务流程，大幅缩短了土地交易登记注册所需时间。

农业在线

整合后的塞尔维亚地籍系统对业务流程实行数字化改造，将大量纸质文档扫描上传，并与其他政府机构的电子服务实现数据实时共享，用户可以轻松查阅所有记录。

此外，项目还支持开发了GeoSerbia，这是一个共享和发布空间数据的国家级平台，提供多达335个地理空间数据集。企业和政府部门可以在其基础上开发自身的应用程序和平台。例如，农业部开发了eAgrar（农业在线），用户可以远程办理农场登记注册手续并申请补贴，无需专门去地籍办公室索取土地权属文件并为此付费。eAgrar和eCadastre（电子地籍系统）实现了联网，农民可以通过访问eAgrar，免费获取相关记录。

Milivoje就是用户之一。他使用eAgrar在线系统，足不出户就可以申请农业补贴。他说，数字化给农业部门带来了诸多好处，农场办理登记注册更加便利，申请补贴也变得很简单，农业突然对年轻人提升了吸引力。

和大多数国家一样，塞尔维亚农业部门正面临一场老龄化危机，而年轻人往往对农业怀有成见，认为这一行又苦又累且收入微薄，因此不愿意追随父母的脚步从事农业。

数字化转型正在助力扭转这些观念，为年轻人提供了在农业领域大显身手的契机。

Irina忍俊不禁地说：“在塞尔维亚，现在农业对年轻人而言已成为一个易于进入的行业，因为我们这一代人早已习惯了一键操作。”

Milivoje的几个子女陆续出国留学，但他们都表示完成学业后会回国创业，因为他们的土地权有可靠的保障。例如，Irina希望酿造rakia（一种当地的白兰地酒），并沿用祖传配方制作奶酪和火腿。

“在巴塞罗那念完大学后，我决定回到塞尔维亚。我的计划是利用本地果园出产的青梅，采取有机方式生产rakia，并打造自己的品牌。我的梦想是将其推向整个欧洲乃至全世界，让塞尔维亚特产享誉全球。” 她说道，眼中满是兴奋。

“之所以决定回到塞尔维亚创业，是因为我想传承祖辈的事业，让家人感到骄傲。”

吃过早餐，Irina跟着父亲去农场给牛和鸡喂食。她喜欢看着这些动物，远离城市喧嚣生活，与大自然互动交融，这让她感到宁静和满足。

Irina还希望在家乡发展农业旅游和生态旅游。“这个地区很有吸引力，”她继续说道，热情溢于言表，“这里有很多温泉，可以开发成天然浴场，吸引游客。”她正在考虑建一个民宿，并用自产的新鲜农产品招待客人：蔬菜、水果、鸡蛋、自制奶酪和肉类。

大力保障妇女的土地权

离得不远是另一座家庭农场。主人Marija Stojiljković在果园劳作了一整天，她坐在家门口的长椅上，端着一杯咖啡，凝视着眼前的葡萄园。一行行葡萄树排列整齐，叶上挂着雨滴，在夕阳下闪闪发光。

聊到农场经营，她的眼睛顿时亮了起来。她热情地讲述着自己的日常生活，那些给她带来快乐和满足的点点滴滴。

“这个农场是家庭农场，由我和丈夫一起打理……我在园子里劳作，日复一日，年复一年。我和丈夫按照节气，给果树修剪和浇水施肥，还要采取各种措施防范病虫害和杂草，当然，还要采摘果实。”

“照顾果树就像照顾孩子，”她笑着补充道。这个比喻颇为贴切，因为土地的确也牵涉到谁是监护人及相应的法律权属问题。

尽管塞尔维亚的《民法典》一直规定夫妻双方在婚姻关系中享有平等的财产权，但在实际操作中，产权记录上往往只有丈夫的名字。这意味着，比如在土地出售时，女性需要提供额外文件来证明自己的土地权。为了保护女性的土地权，现在要求在不动产备案时必须同时登记夫妻双方的名字。这一法律变化也体现在新的地籍系统中，女性作为产权人或共同产权人在不动产登记中的占比大幅增加。

新的不动产登记系统可以自动生成性别分类报告，这有助于进一步识别女性土地权保障较为薄弱的地区，从而为相关机构提供关键信息，敦促其重点关注不平等问题严重的地区。这些改变有助于塞尔维亚实现可持续发展目标中的一项具体目标：土地所有权和控制权的性别平等。

Marija继承了家里的土地。作为一名妇女，她的土地权现在受到充分保护，她的子女将来也可以享有相应的权益，这让她感到很欣慰。

Marija说：“因为所有信息都已经进行了登记，我的产权有了保障，在系统中很容易检索到。”

如果土地权利未在地籍系统中登记，可能会发生违规用地或产权纠纷。通过eAgrar，人们现在可以直接在地籍数据库中查到相关地块的信息和使用权情况。

数字化实现流程简化

起初，Marija和其他农民，尤其是上了年纪的农民，对使用数字工具以及通过eAgrar申请农业补贴心存疑虑，但这些疑虑很快就消除了。

Marija解释道：“说实话，一开始我对数字化持怀疑态度。我觉得这对我来说太复杂了，我根本应付不了。但后来我发现eAgrar和电子地籍系统是联网的，我惊喜不已，因为一切都变得如此轻松、快捷和简单……你只要有手机，能上网，就可以舒舒服服地在家里把所有事情都搞定。”

在数字化转型之前，农民们申请补贴往往要花费七到九天的时间。而现在通过eAgrar进行申请，只需要几分钟，而且整个过程公开透明。

Marija回忆说：“在以前，申请补贴的法律要求颇为繁琐，需要提前准备好各类文件资料，并且要专门腾出一整天时间排队办理。然而，好不容易轮到你了，却被告知还差一份文件，结果只能重新再来一遍。这对我们来说真的太难了，占用了大量宝贵时间。”

Milivoje和其他小农对此也都深有体会，这些小农户约占塞尔维亚所有农业经营户的95%。

已退休的米奥尼察市前市长Radisa Stankovic说：“数字化转型是意义重大的一步，有助于快速解决产权涉及的法律问题，尤其是对我们这些老年人来说。大多数老人不会用电脑，但我们可以求助呼叫中心，在客服人员的指导下在新系统里提交申请。”

受益群体广泛

电子地籍系统可以快速便捷地确认土地权，对农民极为有利。当然，这个平台的受益者远不止这一个群体，政府官员、市政人员、法律从业者、测绘师、银行职员、房地产经纪人以及企业主都受益匪浅。

民众可以在网上办理相关业务，再也不需要去产权登记处跑一趟。公证员和律师可以查阅所有房地产记录，包括数字档案，并代表客户准备和向大地测量局提交产权登记文件。

如今，无论是买卖合同登记注册，还是权益的继承，仅需四天即可完成。过去，人们需要本人亲自上门办理房地产登记，平均耗时45天，某些情况下甚至长达数年。现在，人们可以在网上实时查询提交申请的办理状态。 /p>

贝尔格莱德一家公证处的主任 Žarko Mihailović说：“地籍登记系统并非只是冷冰冰的金属、机器或字节。这关系到人们的幸福感：心里能否踏实，本人和子女未来的生活能否有保障。”

此外，人们现在可以通过短信接收电子“警报”：房地产记录发生任何变动，都会触发警示通知。药剂师Mirjana Sakić差一点成为欺诈的受害者，她分享了自己的亲身经历。“我开通了地籍警报功能，我发现有一个人企图把我的公寓登记在他的名下。多亏了这项数字服务，我保住了自己的公寓，我就差那么一点就无家可归了。”

识别潜在风险

利用GeoSerbia的数据，塞尔维亚政府与大地测量局联合开发了一款名为“风险目录”的全新应用程序。地方管理部门可以用其识别高风险区域，比如洪水易发地区或地震断裂带。这款应用程序还可以提供决策者所需要的信息，以便在恰当的时候和恰当的地点采取恰当的行动：提前预防、快速救灾或协助灾后重建。

例如，塞尔维亚各个洪水易发地区的历史资料都一一记录在案，将这些数据集与建筑物和公用设施管线等设施的影像进行叠加比对，可以查明哪些设施处于险境，这不仅使政府能够快速地做出反应，还能提前筹划应急资金。此外，这个平台还有大量房地产市场评估值数据，如果农民或其他人的土地或房产因自然灾害受损，可以快速估算索赔金额。

Marija说：“我希望数字化转型能够吸引并激励年轻人，尤其是我的子女，让他们继续经营家庭农场。我还希望他们再接再厉，实现农业生产现代化，取得远远超越我们这一代人的成就。”

本文是庆祝粮农组织投资中心成立60周年系列专题报道之一，该专题聚焦几十年来持续影响农业粮食体系发展的各项伙伴关系、计划与投资项目。欢迎了解更多关于粮农组织投资中心如何促进农业投资、探索金融解决方案、改变全球各地人民生活的故事。