Los PAT tienen como objetivo dar una mayor seguridad y certeza jurídica sobre la tenencia y contribuir a un uso múltiple de la información sobre la propiedad a través de desarrollar SAT más eficientes y eficaces ¹. A diferencia de los proyectos de reforma agraria, cuyo objetivo final es la redistribución y reconfiguración de los esquemas de distribución del recurso, además de asegurar los derechos sobre el mismo, los PAT tienen propósitos que privilegian el fortalecimiento sobre la seguridad de la tenencia y el desarrollo de información sobre el territorio.

Durante varias décadas, el Banco Mundial, la FAO y otras Agencias Internacionales han apoyado el desarrollo de programas y proyectos de reforma agraria que incluían la distribución y la titulación de tierras, y por ello eventualmente un énfasis importante en la mejora de los SAT. Los procesos de titulación y mejoramiento de los sistemas de registro y catastro constituían sólo una parte del proyecto, no es sino hasta las últimas décadas del siglo pasado cuando los PAT empiezan a tener auge como programas independientes.

Los resultados de los proyectos y programas de titulación y registro no siempre fueron exitosos². La tesis de que la titulación y registro de los derechos de las tierras favorecería un mercado de tierras eficiente y con ello la inversión, el crecimiento económico y la disminución de la pobreza, tenía efectos en algunos casos, como en el Programa de Titulación de Tailandia, pero en otros casos como en algunos países africanos y de América Latina no fueron tan certeros. Algunas de las dificultades principales constituían por un lado la obtención de logros a corto plazo durante la implementación de los PAT (5 a 6 años), cuando los efectos de la titulación requieren por un lado de períodos largos para su maduración, y por otro de su vinculación con la aplicación de otras políticas, como las de inversión, desarrollo rural o desarrollo de infraestructuras.
Adicionalmente los efectos de la regularización y la titulación no se presentaban en forma uniforme en todos los hogares y por ello requerían de un tratamiento diferenciado. Un estudio realizado sobre los efectos de la titulación en Perú concluyó que ésta mostraba efectos positivos al analizar el acceso al crédito, el aumento del valor de las tierras, el uso de insumos, y de técnicas de conservación entre los beneficiarios de los Proyectos. Sin embargo al analizar a los agricultores más pequeños y con menores recursos se encontró que dichos impactos disminuían ampliamente³.
Otro estudio comparativo de los impactos de proyectos en Guatemala y El Salvador, concluye que en éste último país el mayor acceso al crédito en la banca privada en los Departamentos donde el proyecto realizó adjudicación de tierras, se debe probablemente a la mejor situación económica de los beneficiados con respecto a aquellos no beneficiados, y probablemente no sólo a los efectos de la adjudicación⁴. Por otro lado, se observó que la titulación y registro inicial de las tierras no constituían por sí mismos un impulso para que los propietarios registraran las transacciones que posteriormente se realizaban con dichas tierras, por lo cual los efectos de seguridad y certeza jurídica sobre la tenencia desaparecían en el momento en el que el proyecto terminaba.

Después de realizar una revisión de 12 proyectos de titulación del Banco Mundial, Watcher y English en 1992, identificaron que entre los problemas que habían limitado los resultados de los proyectos se encontraban: la falta de apoyo político por parte de los gobiernos nacionales durante la implementación del proyecto; una falta de capacidad institucional aunada a la falta de voluntad para comprometer los recursos económicos necesarios para su fortalecimiento y reestructuración. Finalmente, durante la fase preparatoria de diseño de los proyectos la subestima de la complejidad y costos de las metas a cumplir⁵.

No obstante los 20 años transcurridos desde dicha evaluación, una de las limitaciones encontradas en la regularización de las tierras y el buen desempeño de los PAT, es el estado de fortaleza de algunas de las instituciones que participan en la ejecución de los procesos de AT. Una evaluación realizada por el Banco Mundial en el 2007⁶ en una muestra de 17 PAT en el mundo, encontró algunas dificultades comunes en las estructuras institucionales de IAT en los países latinoamericanos analizados (Bolivia, Perú y El Salvador). La principal se debe a la conformación del marco institucional en el que se ubica la gestión de los procesos de AT, puesto que las instituciones que llevan a cabo los procesos de registro, catastro o regularización de la tenencia de tierras están localizadas en diferentes sectores de la administración pública, con mandatos y funciones poco claros y no siempre bien diferenciados (para más información ver la ficha en la que se presentan datos sobre las experiencias de coordinación de las IAT en la ficha de Evaluación de los sistemas de Vinculación de los Catastro y Registro en Centro América).

Si bien las conformaciones de dichos marcos institucionales de las IAT dependen de las condiciones específicas de cada país y del grado de descentralización y desconcentración de sus instituciones, es evidente que la falta de una buena infraestructura institucional, la deficiencia en la definición de los mandatos, roles específicos y funciones de cada institución, provoca graves dificultades en la operación de los servicios, falta de coordinación, ineficiencia y promueve la falta de gobernanza.

La sobre-posición, contradicción y obsolescencia de algunas normativas en los marcos legales que rigen los SAT es también una característica presente en algunos países latinoamericanos. Dicha situación en las normas legales de tierras reduce los impactos en la operación de los PAT. Al respecto un estudio realizado por el Banco Mundial y USAID sobre lecciones aprendidas en política de tierras y administración señaló la importancia de incluir en la fase piloto de los PAT, la elaboración de nuevas normativas legales que estén vinculadas a su implementación⁷.