Las lecciones aprendidas que dejaron los Programas de Tailandia y los de Perú, así como la experiencia acumulada por importantes proyectos de inversión en el tema de tierras en algunos países de América Latina, como Ecuador, Guatemala, Honduras, El Salvador, Nicaragua y otros, constituyen un legado importante que es importante tener en cuenta en el diseño e implementación de los PAT.

Las principales lecciones que surgieron durante las primeras fases de los PAT, desde finales de los años 1990 hasta 2005 se pueden resumir de la siguiente manera:

• Es importante contar con un fuerte compromiso político y económico de parte del Gobierno nacional hacia los objetivos y ejecución del PAT. Es fundamental que dicho compromiso continúe una vez finalizado el PAT, a fin de apoyar la continuación en el tiempo de los avances logrados con el proyecto.
• Los efectos de la titulación no son homogéneos para los diferentes tipos de beneficiarios, los PAT requieren que las formas de regularización de los derechos de tenencia estén acorde con las situaciones económicas, sociales y culturales de los beneficiarios.
• La entrega de títulos y su incorporación en los Registros de la Propiedad no garantiza que las siguientes transacciones realizadas sobre estas propiedades sean reportadas en las instituciones de administración de tierras correspondientes, especialmente cuando éstas se encuentran alejadas de los centros de población y no existan los incentivos para que la población reconozca la importancia del registro.
• Las instituciones de administración de tierras a cargo de la realización de los levantamientos catastrales, registros de tierras o regularización de los derechos de tenencias suelen ser débiles en materia de acceso y manejo de tecnología, sistema de información, transparencia, y sostenibilidad financiera, en consecuencia esfuerzos importantes tienen que ser considerados para su fortalecimiento desde el inicio de los proyectos.
• Los marcos legales obsoletos con leyes contradictorias o con sobrepuestas en relación con la administración de la tierra generaron cuellos de botellas importantes para los PAT, en particular cuando se trata de la modernización de las instituciones de administración de tierra, la implementación de procedimientos más expeditos para la regularización de los derechos de tenencia o el reconcomiendo de derechos de tierras comunales a favor de pueblos indígenas o grupos campesinos.
• En varios países, existen normas sociales, culturales y legales que representan obstáculos para el acceso de las mujeres a los derechos de tenencia de la tierra y al control que pueden ejercer sobre ella. Por lo mismo, es necesario diseñar acciones de capacitación, comunicación y sensibilización que permiten ofrecer a las mujeres mejores oportunidades de acceder a los derechos de propiedad y conocer el funcionamiento de las instituciones de administración de tierra.

Con la finalidad de buscar un mejor desempeño en las siguientes fases de desarrollo los PAT han considerado los siguientes cambios en su diseño:

• Como resultado del interés y compromisos de los Gobiernos, en América Central, los PAT han sido diseñados considerando el desarrollo de varias fases, o bien porque han sido ampliados con respecto a la duración prevista inicialmente.
• Se han emprendido reformas legales e institucionales en materia de levantamiento catastrales, modernización de los Registros de la propiedad y sistemas de información sobre la tenencia, regularización de los derechos de tenencia y acceso de las mujeres a la titulación, así como en materia de reconocimiento de los derechos territoriales de pueblos indígenas.
• En la mayoría de los PAT, las unidades de coordinación de los proyectos han sido integradas dentro de una de las instituciones de administración de tierra. Además de facilitar la implementación de los proyectos, su rol consiste en el fortalecimiento de las capacidades de las mismas instituciones.
• La integración del Catastro y de los Registros de la Propiedad ha sido promovido, y cuando esta opción no ha sido viable se ha buscado la modernización y unificación de los sistemas de información que ambas instituciones manejan.
• A través del fortalecimiento de los programas de comunicación y de las capacidades de las municipalidades para proveer, de manera sostenible, servicios de administración de tierra, los PAT han estado tratando de fortalecer la cultura local del Catastro y del Registro, así como hacer más accesible a la población los servicios que estas instituciones proveen.
• Debido a la complejidad de la tarea, los PAT han ido focalizando los esfuerzos de regularización de los derechos de tenencias, en forma individual o colectiva, de acuerdo a diferentes criterios: algunos países han privilegiado las áreas donde el número de transacciones de tierra es mayor, o bien donde los niveles de pobreza son más importantes y otros han combinado varios criterios.
• A través de reformas legales y normativas, los PAT han promovido que los nuevos títulos sean entregados en forma individual o mancomunada a un número mayor de mujeres solteras o vivienda en pareja.

• El diseño y ejecución de los sistemas de M&E de los PAT es complejo por la diversidad de aspectos que abarcan: marcos legales, fortalecimiento institucionales, regularización de los derechos de tenencias de diferentes sectores, descentralización de los servicios de administración de tierra…etc. Esto requiere del uso de competencias y metodologías diferenciadas acordes con cada uno de los aspectos a monitorear y evaluar. De aquí la necesidad de contar con equipos multidisciplinarios dentro de una unidad de M&E de las instituciones involucradas en los PAT, y de integrar este aspecto en el diseño de sus componentes y presupuesto.
• Es importante que las instituciones establezcan formatos, procedimientos y sistemas de recolección de información periódica y automática que permitan monitorear y evaluar el desarrollo de las actividades de los PAT y el incremento de la eficiencia en la provisión de los servicios a los usuarios. Entre ellos, deben establecerse mecanismos que permitan la medición del tiempo y los costos de los procesos, así como contar con registros con y sin proyecto.
• La realización de una evaluación y una medición de impactos a nivel de los hogares, municipios y usuarios en general requiere de la existencia de una línea de base elaborada al inicio del proyecto que incluya un análisis de la situación de las zonas de atención del proyecto, de las zonas colindantes que no lo serán, así como del funcionamiento de las oficinas de catastro, registro y regularización de la tenencia.
• Sin embargo, el levantamiento inicial de esta línea de base requiere del uso de diferentes métodos estadísticos, debido a que el nivel de información que se cuenta sobre la situación de la tenencia de los hogares, antes de la intervención de los PAT, varía de un país o de una región a otra (entre menos información se cuenta, más difícil es la elaboración de un muestra de hogares potencialmente beneficiarios de los PAT y sus grupos control).
• Los impactos de los PAT sobre los diferentes niveles de la sociedad, de la regularización de la tenencia, de la mayor eficiencia institucional o del acceso a una información más transparente sobre la situación de la tierra requieren tiempo para materializarse. Por esta razón, antes de iniciar costosas evaluaciones de impactos es necesario monitorear de manera más económicas aspectos claves de la cadena de resultados que lleva a los objetivos finales buscados.
• Los impactos de los PAT están determinados tanto por el ámbito de intervención, como por el contexto en el cual el Programa se desarrolla (urbano-rural, en área con mercado de tierras dinámica o no, instituciones con niveles de coordinación inicial, municipios con cultura de pago de impuestos prediales, etc.). Por lo tanto un análisis sólido de los resultados obtenidos del PAT requiere también entender y caracterizar el contexto en el cual el Programa interviene.